在日本，「学区」是如何影响房价的？

神居碎碎念

租售同权政策下的日本房产虽然没有「学区房」，但「学区」这个概念却一直存在，只不过它并不是一种让房价飙升的手段。

优质学区与普通学区还是有天壤之别的，一个好的学区环境能通过优秀孩子之间的相互学习，不断在潜移默化中提升自身的各项能力。

因此当我们在挑选房产时不仅需要了解周围的发展近况，教育环境也是考量房产好坏的一个因素。如果能提前把握未来城市发展以及教育现状，那么就能更容易预测房产的未来资产价值。

今天介绍的这条铁路沿线拥有很多名校，单线又可以到达东京最大商业区之一的「大手町」，因此深受学生和上班族的关注——这条线路就是都营三田线，而在这条线上又存在着既能满足房产投资需求、又能提供充沛教育资源的4个站台：西巢鸭、板桥区役所前、板桥本町、志村坂上。

都营三田线贯穿白山、水道桥、神保町和商业中心大手町，私立/国立的中学多、名牌大学多、知名公司也多（世界 500 强企业中有 19 家位于大手町、丸之内、有乐町）。可以说如果位置选择得当，再加上孩子自身的努力，几乎可以满足从小初高一直到大学和就业，始终领先别人一步。

大手町站是日本最大的车站之一，都营三田线和东京地铁的丸之内线、东西线、千代田线、半藏门线都经过这里，平均每天上下车的乘客人数约为37万人次。而且从大手町站可以直接步行至东京站，东京站周边地区又是一片拥有更多大公司以及学校的商业区。

根据RENOSY今年上半年关于三田线周边站点的平均租金数据来看，大手町附近的房租会相比西巢鸭、板桥区役所前、板桥本町、志村坂上要高出不少：

尽管在大手町的1K/1R租金会比其他四个站要高，但在调查中发现，对于租客而言，他们会更加倾向于选择租金较为便宜的后四者。

并且还有一个趋势就是，自2010年起，这4个站周边的常住人口连年增加，我们可以预见的是，在未来这4个站周边租房市场的热度还会继续上涨，届时租金也将会慢慢靠近大手町站。

三田线途径的文京区因其历史背景而拥有相对充沛的教育资源，从孩子的小初高一直到大学，三田线上的教育资源始终不会令家长失望。

私立的东洋高等学校、中央大学高等学校、东京都立王子综合高等学校，都立的三田高等学校、高岛高等学校、文京高等学校、东京都立王子综合高等学校、小石川中等教育学校等等，几乎都排布在三田线各站周边。

大学方面，东京大学、东洋大学、日本大学等多所「名校」也都在这4站的辐射区域之内，教育资源充沛。根据日本的租售同权，无论是在学校周边买房居住还是租房居住，均能申请就近入学。凭借丰富的教育资源再加上孩子自身的努力，考上名校的几率也会大大增加。

从左上顺时针方向分别为共立学园女子大学、东洋大学、东京大学以及日本大学

除了教育资源之外，我们以前也说过，看一个地区的未来发展，衡量标准之一是看有没有再开发计划。因为通常而言教育资源是否丰富、交通是否便捷决定了房屋租金是否稳定，而地区的再开发计划则决定了房价、租金的是否有上升空间。

都营三田线周边的站台几乎能同时满足这两项指标——这也意味着都营三田线未来很有可能迎来一波房价、租金的上涨。

以东京站为中心，丸之内、大手町、日本桥和八重洲目前正紧锣密鼓地进行大规模再开发项目，像是我们以前提到过的丸之内大厦（丸の内ビルディング）的重建（已在2002年竣工）以及未来将会改造的隧道、大型商业综合体。

目前在正在进行的大规模再开发中，政府为了打造「世界一流经商环境（世界で一番ビジネスをしやすい环境）」，一些地区也被指定为「国家战略特区」，放宽对其发展的限制。

比如交通方面计划的再开发项目是到2040年，将在日本桥河上运行的首都高速公路地下化，2035年前完成隧道贯通，2040年拆除现有的高速公路，而在原有的东京站日本桥出口前，将会再开发常盘桥商业综合体。

目前正建设中的常盘桥塔综合体

对于八重洲站出口而言，由于商业板块的重新划分以及已有建筑物的老化、防灾性能下降需要维修，因此早在2020年10月就已经开始动工进行再开发。

在确保之后改造的建筑具有更先进的防灾能力以及环保性能的前提下，八重洲出口的再开发将强化东京站的交通枢纽承载能力，增强其国际竞争力。

八重洲二丁目北区

2018年8月竣工的大型写字楼「大手町Plaza（大手町プレイス）」目前已经正常运营了3年。西塔和东塔总面积约354,000㎡，是目前大手町区域内占地最大的商业楼宇之一。从大手町站步行1分钟即可到达，位置优越，像是住友商事、NTT（日本电信电话株式会社）等多家企业早已入驻。

大手町プレイス

而在2020年2月竣工的「Otemachi One（大手町一号）」则是集办公、礼堂、商业设施、酒店、大型绿地为一体的大型综合设施。日本豪华酒店之一的「四季酒店东京大手町店」也已经正式投入运营。

Otemachi One

西巢鸭、板桥区役所前、板桥本町、志村坂上这4个在都营三田线上的站台是从独居到家庭，几代人都可以舒适生活的区域，前往市中心交通便利，上下班也都很方便。

由于名校的存在以及大手町站周边的再开发，都营三田线将作为未来的热门路线之一，值得投资者们的关注。

参考资料：

[1].renosy：有名大学が沿线に集中＆ビジネスの中心地・大手町に好アクセス！ 都営三田线エリア（西巣鸭、板桥区役所前、板桥本町、志村坂上）の人気と魅力

[2].完成は2040年!「日本桥」首都高地下化が目指すもの

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