神居点睛

#疫情尚未过去，但又一轮投资大战已经拉开序幕。随着世界经济逐渐复苏，东京——乃至日本又再一次重回世界焦点！

回望过去的2020年至今，各国都在为抗击疫情做出了极大的贡献。尽管新冠病毒一开始的来势汹汹让各国经济略显招架不住，但好在各国及时出台各种政策宏观调控，稍稍缓解了对本地经济以及房地产市场的影响。

No.1日本市场依旧是长期向好的市场

近日，普华永道（pwc）与城市土地学会（Urban Land Institute）共同对391位世界范围内的房地产界最具影响力的领袖进行了专访及市场调研后，编写了《2021年亚太区房地产新兴趋势》的第15版报告，这份报告对整个亚太区房地产市场投资及开发趋势进行了详细的研究和展望。

随着全球范围内的投资者都开始注重资产的安全性，并以此躲避未来可能出现的风险，日本市场早已成为投资者们的必争之地，这点始终是毋庸置疑的。

日本市场自泡沫危机以来，逐步转变成为一个拥有流动性、安全性兼备的核心资产，拥有充足现金流的租户，以及对国外依赖程度相对较低的国内市场。

反观2020年前3个季度，就在疫情肆虐、亚太地区多国市场出现交易大幅下滑的现象时，日本却像一个投资「避风港」——市场交易量仅小幅下滑22%。

其实日本市场想要受到外界干扰还是非常「困难」的，这主要得归功于日本长期以来的低利率水平。这种常年低于1%的利率直接抑制了所有投资者妄图通过加杠杆来获得收益的可能性。

「不投机、稳定、细水长流」的投资市场一方面是日本的特点，另一方面也是很大一部分当代投资者所向往的一种新的投资理念。业内呼声最高的还是这一论调，即「日本（尤其是东京）在未来几年内有望持续吸引更多国际间的投资者，越来越多国际间资本将日本市场作为避风港」。

随着日本人开始重新回到工作岗位，经济的流动性依然不错，各界产能也正逐渐恢复。

在资金流动层面，与过去几年同期相比，2020 年各领域的交易额出现大幅下滑，其主要原因还是因为国家之间的边境关闭，从而限制了买方的行动。与之相对应的，卖方也在等待新冠疫苗的上市和全民接种，他们并不希望手中的资产贬值，因此不会急于在这个时间点低价抛售。

买卖双方的这种相互博弈使得跨境资本的流动性下降，而日本投资者普遍也都抱着「资本回归到本国才更加安全」的心态，加速了日本国内的资本回流及循环。因此从宏观来看，尽管外界的市场资金流动逐渐放缓，但日本内部却依旧活跃。

就在今年的投资前景排行榜中可以发现，新加坡已经连续2年成为投资人首选的城市，日本的东京和大阪也作为榜单中「投资前景普遍良好」的城市位于亚洲前列。

No.2日本房产市场内部供需关系转变

在我们此前的投资分析中曾谈及，日本不同的房产类型，在疫情前后的供需关系发生了极大的转变。

截止至2020年上半年，日本东京的商业写字楼租金虽有下降但仍相对稳定，空置率在当时还处于一个较低的水平。尽管对于经常交易东京写字楼的投资者而言，这种吸引力已经非常大了，但还是有不少出于保证自己资产安全的投资者认为，未来的疫情可能会影响企业的办公模式。

果不其然，自去年第三季度起，日本企业纷纷采用居家上班的办公模式。这使得企业在不裁员的情况下，只能通过退租高昂租金的写字楼来实现削减开支的目的。

同样，酒店业是另一个受疫情影响较大的领域。疫情开始后，入境旅游人数的骤降使得酒店行业受到冲击。

于是住宅类房产瞬间成为投资者眼中的潜力股，受居家办公人群的影响，投资者依旧热衷于在东京市场上去探寻更大面积的公寓类资产（每户大约在35㎡~40㎡)，尤其是在像品川、港区这种交通便利且条件设施好的区域。

住宅这种资产类别有一个特点，就是在世界经济衰退期间内，反而会受投资人青睐，这主要是由于在大环境不景气的情况下，市民对于「稳定居住」的需求会比平时更加强劲。

与此同时，由于受到日本长期以来「城市去中心化」观念的影响，日本的二线城市发展提速相当快。这些低人口密度的城市相较东京、大阪等低了30%~35%的生活成本。因此针对未来日本房产市场的投资，我们的目光其实可以不仅局限于东京。

No.3海外资本不断涌入，静待回报

去年9月初，「股神」巴菲特在迎接自己90岁寿辰的同时也宣布，伯克希尔旗下再保险公司——国家赔偿公司（National Indemnity）买入了5家日本商社的股份：伊藤忠商事（‭‮20.5‬‬%）、丸红（5.06％）、三菱商事（‭‮40.5‬‬%）、三井物产（5.03%）和住友商事（‮40.5‬‬%）。

过了2周，又一颗「重磅炸弹」精确甩向日本不动产市场——香港PAG集团（太盟投资集团）在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，高调入场。

紧随其后的是加拿大房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）也已经开始向欧美养老基金等进行募资，设立了以亚洲为投资对象的新基金，并且投入的资金总额预计达到25亿美元。

其中8成投向日本市场，再加上给予的投资贷款，保守估计将向日本的投资约100亿美元（约合1万亿日元）。

众多外资财团投入至日本房产市场，一方面是日本房产的买方市场持续存在空缺，卖房给予的优惠使得购入房产时所需的成本较低。

另一方面，也看中了日本不动产市场受到新冠疫情的打击却并未像欧美市场那样出现大幅度的贬值，其稳定性高，且有望在未来获得较高的回报。

日本房地产投资相较于资本市场的投资，它的优势在于不依赖、或者很少依赖投机性的增长策略和整体经济趋势。我们可以理解为，投资日本的房地产市场「相对独立」。

我们以前也提到过，日本房地产的主要收益来源是稳定的租金，并非只看重房价和地价的猛涨（尽管近几年日本房价和地价确实也在接连攀升）。与此同时，日元有着稳定的币值以及较低的通胀水平，且凭借本国内的经济规模、结构和韧性，使得日元隔绝外部冲击的能力很大。

像新冠病毒这种国际性突发事件，虽不可避免，但却也仅仅只是暂时的困难，我们不可能一直被新冠笼罩，终有一天我们的生活会回归正轨。当疫情迎来尾声之时，便是日本不动产市场回暖、回升之日。

或许对于国内投资者而言，我们都曾有通过「炒房」来获取超额收益的美好回忆，但如今这种方式早已一去不复返。求稳的投资从目前来看已成为主流。尤其对于日本房地产而言，「冷静比投机更重要」，把握好自己的投资节奏，日本的房地产便未来可期。

参考资料：

[1].2021年房地产市场新兴趋势®报告——普华永道

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