东京核心商圈办公室租赁需求旺盛，新商办租金创32年来新高｜日本房产

发布: 2025/05/15 更新: 2025/06/27

随着东京市区较新的商办陆续满租，需求也将逐步扩散至中古的大楼

根据日本经济新闻整理，东京的办公室租金呈现上升趋势。现存办公大楼的租金指数达到2008年上半年度的水准， 新办公楼的租金指数也创下自1993年上半年度以来的最高水准。这背后的原因在于企业为争夺优秀人才，致力于打造更舒适的办公环境。不少大企业更是愿意花钱投资更好的办公环境、或是升级现有的办公室。其中交通便利的办公楼需求更是抢手。

根据从专攻办公室中介的四大中介公司所收集到的资料显示，如果以1985年2月的租金作为基准，将其设定为100点，则东京现存办公大楼（屋龄1年以上）的目前的指数为168.81，比起去年同期上升了9.57（6%），也创下17年来新高。

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办公室租金最高的地区位在东京都的 「丸之内至大手町」 一带，也是东京首屈一指的核心办公商圈。这个地区的租金指数比起去年上升了8%。鉴于此地区功能完善的大型办公楼众多。交通便利性高，吸引众多企业进驻，也成为牵引东京商办租金行情上涨的领头羊。

其他诸如 「水道桥至饭田桥至市谷」 一带的租金也上升了19%、「日本桥至室町至本町」 一带也上升16%。显示随着回归办公室的生活逐步成为常态，东京各地的商办需求增加，这一点也反映在租金上。

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根据三鬼商事的数据显示，3月份东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的办公室空置率为3.86%，已脱离被认为是供给过剩的红线5%。而根据CBRE的资深主管表示，「随着东京市区较新的商办陆续满租，需求也将逐步扩散至中古的大楼。」

三幸Estate的首席分析师也指出，饭田桥和日本桥附近有多条电车路线可以转乘，交通便利这一点也成为企业选择落脚的主因之一。吸引众多企业聚集的磁吸效应，也成为推升该地区租金行情的关键。根据三幸Estate的资料显示，东京23区、屋龄1年以上的大型商办（一层楼地板面积超过200坪（约660㎡）），如果大楼附近有超过5条以上电车路线可使用，比起只有1条路线通过的商办，出租率更高更抢手，空置率明显降低许多。

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根据日本经济新闻调查，东京的新建办公楼（屋龄未满1年）的租金指数达到203.08，比起去年同期上升33.43（20%）。这个数字也是自1993年上半年以来， 睽违32年的新高。

随着人们生活恢复正常，回到办公室上班的生活也恢复常态，企业必须更积极的解决办公室空间不足，或为了吸引优秀人才的加入，更新办公室设备、设施及环境。不少企业更因此选择搬迁至交通便利、内装和设备新颖的新建办公楼。也因此推升新建办公楼的租金行情。

例如，味之素就预定于2026年春天将总部搬迁至东京都中央区的「TODA BUILDING」。该大楼标榜节能减碳且具备最新的防灾功能。另一知名企业，KDDI也预计在今年春天将总部迁至直通高轮Gateway站的「THE LINKPILLAR1」，该开发案由JR东日本一手打造，集结商办、住宅、商场等复合式开发，是东京目前当红的景点之一。

因为新冠疫情而低迷的商办市场，随着生活正常化，出租率也逐步恢复。东京23区的大型办公楼，2024年前完工的大楼，出租率超过8成 。2025~2026年预定竣工的商办的预定入住率也已达6~7成。

中古办公楼的需求也相当旺盛，主要原因在于企业因应人员回归办公室的趋势，以及所在的大楼因老旧须重建等因素，搬迁至其他大楼的需求高所致。

另一方面来看大阪的情况，大阪的新建办公楼指数为224.95，比起2024年上半年度上升16.83（8%）。随着大阪市区大型的商办开发案陆续完工，也推升当地的商办租金行情。

2024年JR大阪站北侧的都市更新案「Grand Green大阪」的竣工，为当地带来大量的商办供给。虽然市场需求并不激烈，但却稳定，也让租金得以维持在一定水准。

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大阪的企业因应人手不足，对于招聘新的人才以及留才都相对积极。为了能留住人才，企业也愿意投资更好的办公环境或将现有办公室升级。由大和房屋工业和住友商事等企业共同开发的复合式大楼，预计今年12月竣工，一层的楼地板面积约1100坪，将成为大阪的商办中面积最大的办公楼。

大阪新建商办的租金上升，反观，现存办公楼租金指数则下滑了1%。地点不佳、设备老旧的大楼租金也持续下跌。

总结：企业为征才、留才相继增加投资在办公环境，成为推升商办租金的因素之一。

东京的商办租金上涨的原因有以下几点：土地价格上涨、建筑成本上涨、大楼的管理和营运成本上涨、部分企业为获得人才，就算租金上涨，也愿意投资更好的办公环境，这些都造成商办租金上升。而针对建物持有人（房东）所做的调查则显示，从2024年至今，租赁建物的管理、维护、营运成本明显增加。回答「整体事业支出增加」的房东为66%。而对于费用的变化，例如修缮费用等，高达93%的房东表示「费用上涨很多」。 不论是租的一方或是出租的一方，都感受到费用上涨的压力。

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