东京房价高涨，租房人群激增，中大户型租房需求开始显现｜日本房产

发布: 2025/04/22 更新: 2025/06/26

高涨的房价也将租赁需求推向邻近东京的县市

随着东京23区的公寓售价持续攀升，家庭客开始从原先的购房导向逐渐流向租房市场，间接推升了公寓的租金上涨。居住面积较大（60~70㎡含以上）、屋内设备齐全的租房尤其受到家庭客的欢迎。同时投资人也嗅到商机，以东京都为主、以投资为目的的租赁公寓的关注度也持续升高。

都市圈的租赁需求升高

集合式住宅的租赁需求主要以人口集中的都市圈为中心，随着人口回流都市圈，也推升了这些地区的租赁需求。

根据调查机构的数据显示，「2024年全年度公寓平均租金」以东京都市圈（东京・神奈川・埼玉・千叶）需求最为强劲，租金也是连续12年上涨。近畿都市圈（大阪・兵库・京都・滋贺・奈良・和歌山）的平均租金则是连续7年上升、中部都市圈（爱知・岐阜・三重）则是连续5年平均租金呈现上升。本文则以面积30㎡以上的户型为调查对象。

以东京都市圈2024年的租金行情为例，1㎡的租金为3603日圆。东京都的租金行情比前一年上升了3.2%，神奈川县更是上升了11.1%。推测原因为2023年东京都的平均租金大幅上涨，导致无法负担的人口流向隔壁的神奈川县。

而为何平均租金会在2023年这一年有显著的上升？是因为这一年新冠疫情正式解封，全球各地宣布进入后疫情时代，生活正常化。原本远端工作的人开始恢复以往通勤的生活。特别是商业旺盛的东京，因为工作、求学重回或预计前往东京的人口在这一年开始涌入，租赁需求急速上升也推升了租金市场的行情。

除了租赁，近年来以都市圈为主的自住需求也逐步升高，这也导致了集合式住宅的售价不停被推高。原本以购房为导向的家庭客层，也因为无力负担都市圈高昂的房价，不得不考虑或被迫流向租赁市场。因此租赁市场上对于面积较宽敞的物件的需求也明显增加。

投资人看见商机，以投资为目的的资金涌入也同时增加

一些房地产企业察觉市场变化，以东京市中心为中心，逐步增加公司旗下以投资为目的的分租公寓物件数量。一些业者也表示投入出租市场的购屋客层确实开始出现变化。

原本投入租赁市场的房主，多是一些将原本自住用的房子租出去的房主。这些房主多半是因为本身调职的关系，需要搬到其他地方或单纯「小换大」、「旧换新」，将原本持有的房产转租出去，多赚一笔租金的房主居多。

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近年来，单纯以投资为目的购入房产的投资人持续增加。 其中多半是手上资金充足的富裕阶层单纯以资产运用、资产配置为目的购入房产来出租。部分投资人则是为了替老后的遗产继承做规划而投入房地产投资。根据三菱地所的人员表示，该公司2024年所收到「以投资为目的」的咨询（新顾客）就增加了2成。

以三菱地所为例，该公司所管理的2万1668户当中，6831户（31.5%）为出租用的投资型公寓。三菱地所旗下的集团企业，以租赁投资为目的物件更高达7成，面积以50~60㎡的户型居多。地点集中在东京都、大阪府以及爱知县市区等租赁需求较旺盛的地区。

根据员工表示，这类投资型公寓入住率达到97%。 并且近几年随着日本的房屋租金不断上涨，导致想换房或解约的负担也更加沉重，实际换房或解约的数量也跟着减少。这也表示对于投资人而言，续租的需求稳定。

随着市场租金行情上升，不少房主会在租赁契约更新的时候，顺势调涨租金，调整行情大约在1000日圆至10000日圆之间。有些房主甚至会在新签约时，一口气将新签的租金调涨10万日圆。其中，房间和公共区域设备完善新颖、安全性高的物件特别受到欢迎。

开发商也嗅到商机自己当房东、提供出租＋管理一条龙的服务

随着建筑业的工程成本整体上升，不少开发商也开始兼任「房东」的角色。旗下管理物件数量达11万5954戸的长谷工ライブネット，以公司自行开发建设的物件为中心，将这些物件以出租的形式，提供 「出租＋管理」 的一条龙服务。此外，也接受单纯物件管理的委托协助屋主进行管理。

以该公司所管理的投资物件为例，房主为个人户的占8成，开发商等其他法人户则占2成。如果以持有的户数来看，建商与法人户持有的户数则占了6成。租赁物件多半是面积60㎡以上，适合家庭客的户型。地点位在东京都山手线内环、大阪市北区、中央区等城市区。

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近郊城市仍以法人契约为主

比起大都市因为人口优势，个人的租赁需求旺盛。近郊城市则仍是依靠法人作为租赁主体的需求居多。

以总部位于香川县的穴吹ハウジングサービス为例，就是主攻郊区城市的地产。以日本国内租金行情相对较低的中国和四国地区，主要都以法人契约为对象。这些企业会将房间作为员工宿舍或是提供给从其他城市转职、调职来的员工居住。这些法人也比较有能力承担较高的租金，就算是租金行情较低的郊区城市，若承租给法人的话，也有机会开出每个月10~15万日圆的承租价格。

上述的穴吹ハウジングサービス就以西日本为中心，手上管理的租赁物件数达4600户。这些多半都是面积在60~80㎡、2房1厅~3房1厅的户型。

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房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！