日本房地产将在2030年走向「三极化」？｜日本房产

发布: 2025/04/09 更新: 2025/06/26

除了上涨、下跌之外，「单纯毫无资产价值或负资产的地区」也将越来越明显

日本房产市场三极化发展将越发明显

专家预测截至2030年，日本的房地产市场发展将走向多元化，市场发展的极端化情况也将越发明显、房地产市场的格差化将会越来越明显。

一直以来媒体或专家多半用两极化来形容日本的房地产市场，也就是 「持续上涨或资产价值持平的地区」vs「资产价值下跌的地区」。但正确来说实际上是「三极化」，并且这个现象从很早就已开始，接下来也会越来越明显。

日本的土地资产价值，可分为以下三种：

● 资产价值持平或上升的地区

● 资产价值持续下跌的地区

● 无资产价值或资产价值等于负值的地区

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其中价值持平以及上升的地区只占了整体的10%~15%。其余70%的土地资产价值都是持续下跌的，而剩下的则是没有价值或价值为负的土地。

资产价值高或具备升值条件的住宅用地的4大条件

能够在局势的变动中持续维持资产价值甚至有上涨空间的土地多半需具备以下4个条件：「位于市区特别是市中心」、「位于车站前或车站附近」、「大规模开发」、「高层住宅」。

具备以上4个关键因素的土地，在现今的日本房地产市场，资产价值不仅不降还有看涨的空间。而符合这4个关键因素的房地产多半是位于市中心、离车站近的公寓大楼住宅。就算交通不是那么便利，当地若具备代表性的观光资源，资产价值也是有上涨的可能性。

当然挑选房地产时最看重的莫过于交通的便利性， 「离公司近的住宅」或「位于市区的住宅」 一直以来都十分抢手。

以东京为例，位于港区、千代田区、中央区并称「都心3区」，其房产价值不仅保值，上涨空间也大。以上区域一般会再加上涩谷区、新宿区并称为「都心5区」。这五个区域贵为东京的核心地带，商业发达，许多商办和大规模商业设施都集中在这几区。因此位于这几个区域的房地产，房价相较之下都偏高。 当然这五大区域的入住和投资需求一直以来也都很旺盛。

而符合前述4大因素的住宅，其价格在交易市场上皆位于金字塔顶端的位置，资产价值高。就算是房龄将近10年的中古屋，也曾出现比新建时高出3倍的售价的案例。若以「都心3区」或「都心5区」的中古公寓市场均价来看，如今的价格比起10年前，平均上涨了约2倍，再次转手的资产价值依然很高。

以现状来看，位于东京都心的高层塔楼住宅，面向家庭客的户型就算不是新建，价格也几乎突破1亿日圆。对于非投资客的自住需求的买房者而言，已是完全负担不起的价格。

根据日本市场调查机构的定义，年收超过700万日圆的双薪夫妇，已可称得上 「高薪双薪族」，但是均价超过1亿日圆的房地产市场，对于这些族群来说也是难以负担的价格。并且房地产的价格某种程度上与股市连动，如果股价上涨则一部分的房价也会跟着上涨。以现在的房地产市场发展来看，都心地区出现超过目前价格的超高价物件也不足为奇。