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日本房地产投资中相当受欢迎的的单身公寓（一居室套房），以其投资门槛较低、市场上标的物众多、容易打造长期且安定的收益的特性，使其成为首次涉足不动产投资领域投资人的热门投资选项。
本篇文章将针对单身公寓投资的收益、税金层面以及容易造成投资失败的操作方式等进行解说。
单身公寓投资的获利模式
本篇虽以市场上最普遍的单身公寓为例，不过以下这四种模式，基本上可套用于大部分类型的不动产投资。
● 收入获利（租金收入）
● 价差获利（买卖所得之价差）
● 根据市场供需之平衡调整投资方向
● 根据社会情势变化调整投资方向
1. 收入获利（租金收入）
这是投资房地产当中最常见的获利模式，依靠每个月的租金收入，为自己打造一笔额外的稳定收益循环或副业收入，也是大部分投资人理想的获利模式。以日本的房地产投资市场来说，位于城市地区，面向单人居住的单身公寓，其市场供需稳定也是投资人理想的投资标的。 扣除每个月的管理费、修缮积立金、房贷（若有申请）等费用，剩下的金额即是实际的收益。营运得当的情况下，投资人每个月就能有实质的现金收入进帐。虽不能排除有空置的风险，但只要能持续找到租客入住，即可建立起长期而稳定的收益来源。
2. 价差获利（房屋买卖所得之价差获利）
另一种投资获利模式则是靠房屋的买卖，赚取中间的价差取得获利。
这类型的投资人，会在房子的资产价值上涨时将房产脱手以赚取价差。根据房子本身的客观条件以及市场因素等，投资人有可能获利数十万日圆、数百万日圆甚至更多。
当然投资人必须十分熟悉投资市场，才有机会靠此种模式取得大笔获利。手头上资金不够雄厚、不熟悉投资市场、投资敏锐度不够、无法承担高投资风险的投资人，并不建议采此种模式。
一般而言，要想靠赚取买卖价差获利首先在挑选房子方面就必须眼光精准。通常随着房子的房龄上升，一个房子能靠买卖获得的价差就越低。因此挑选周边环境好的房子就相当重要。例如，都市更新地区等生活机能强、基础建设佳的地区，这些地区的房子资产价值都不会太差。不论是在租赁或买卖交易市场上都相对受欢迎。未来也比较容易脱手。
相对地，周边环境不佳、交通不便、未来没有什么开发或都市更新计划的地区，以及较容易受到自然灾害侵袭的地区，当地房地产的资产价值通常比较低，上涨的空间也不大，因此不建议投资。
3. 投资前需了解市场的供需平衡！注意各地区地方政府公布的「单身公寓（一居室套房）建造、开发」的相关条例、限制法规
为改善居住空间过于狭窄，影响人们身心健康，以及避免人口的组成过于极端化影响地方经济发展。东京的各地方行政区陆续制定、推行了针对一居室集合式住宅的开发、建造的相关法规。规定一居室的户型开发，需达到政府规定的最小面积规范，以确保入居者生活时的身心灵健康。
这类型法规与现行的建筑基准法不同，是由各地区的地方政府，根据当地的居住环境情况、人口变化而个别制定的额外法规。这种特别针对单身公寓的面积进行规范的法规，起缘于1990年代后半至2000年，日本都市地区开始大量兴建适合一个人居住的单身公寓的现象。
在法律的规范下，开发商若想兴建一居室的户型，就必须确保同一栋集合式住宅内，大面积的户型必须先占全部户数的一定比例（详细户数需参照各地方政府公布的试算公式），方能规划一居室的户型。
此法规旨在控制一居室户型的数量，防止开发商为盈利导致市场上狭小住宅过剩，起到控制供需平衡的作用。一方面也是因为若大量兴建新的单身公寓，消费者往往会倾向选择新的房子，如此可能导致旧的房子没人要，严重可能导致中古屋租金行情崩坏并产生大量空置。
这种限制规范主要是为了导正市场的供需平衡，让现有的住宅发挥最大的作用。每个地方政府会根据当地住宅楼的居住、兴建状况制定相应的规定。投资之前，建议也要先了解心仪地区是否相关规定。规定的细节内容为何？是否会影响到未来的投资规划？
4. 根据社会结构的转变调整投资方向：面向一个人居住的小宅未来仍持续被看好
日本社会一个人居住的数量从2005年开始便持续增加。截至2020年，这个数字已达到2,115万1000户（※），占全体人口的38.1%。因此以现实情况考量，随着人口结构的改变，随着单人世代的增加，会持续推升单人住宅的需求。因此小坪数的出租房依然是日本房地产投资市场上的主流之一。特别是日本的几个主要大城市，人口集中，其中以单人的租赁需求最为旺盛，并不需要过于担心投资不稳定的情况发生。
※引用：「令和２年国势调查结果」（総务省统计局）
投资房地产可成为节税的一种手段
以上说明了日本房地产投资的获利模式，接下来讲讲节税的部分。投资房地产可以起到以下的节税作用。
● 适用损益通算
● 建筑物的部分可适用减价偿还条例
● 经营房地产事业，帐面上可报为经费支出的项目多
1. 收益和亏损在帐面上可相互抵销，起到损益通算的作用
经营房地产事业，有租金收入的话，就必须申报所得税。而所得税的计算可适用「损益通算」进行节税。当支出的经费大于租金收入，所得呈现亏损时，收益和亏损两者可互相抵销。亏损的部分可用于抵扣所得税，也就是说报税人须缴纳的所得税会少一些。
损益通算采累进课税制，对于高所得人士节税效果显著。这一方式可以有效降低所得税以及与之连动的住民税，因此不少日本的高收入人士都会通过投资房地产来有效节税。
2. 建筑物可适用减价偿还条例
投资用房地产，建筑物的部分可适用减价偿还条例，起到节税作用。减价偿还的概念为建筑物随着房屋老化，其资产价值也会跟着下降，并且需支出的维护经费理论上也会跟着上升。而减价偿还金额的计算则是根据建筑物的法定耐用年数来计算，法定耐用年数则根据建筑物的构造有所不同。
根据购入的房产其建筑物与土地的比例，如果建筑物的占比较高，则减价偿还的金额就有可能比较高。如此课征的所得税也会减少，起到节税的效果。
3. 帐面上可作为经费支出的项目多
以下的项目是投资房地产报税时可用于节税的项目：
● 税金：固定资产税（房地税）、都市计划税等持有房地产需缴交的税金
● 保险：火灾保险、地震保险等
● 委托管理的费用：大楼公用区域的清洁，维持大楼正常运作的委托管理费用
● 地政士的费用： 若有请地政士帮忙处理房地产相关的税金报税，则需支付相关报酬
● 减价偿还费
● 修缮支出： 为防止建筑物劣化的定期修缮、维护费用。集合式住宅的话，每个月会向屋主收取修缮备用金
● 房贷利息：若有使用房贷也须将该支出计入
● 办公消耗品：处理房地产事业相关业务时的办公消耗品费用也可计入
● 书籍费用：为增加专业知识而购入相关书籍时的花费也可计入
● 交际费：事业营运目的的交际费
● 交通费：视察房子与相关人员的商业会面等事业营运目的的出行时的交通费
适度善用可节税的项目，可减轻整体的所得税负担。
容易导致投资失败的想法、行为模式
导致投资失败的原因有很多，主要可归咎于以下情况。
● 对于该事业的运作模式不熟悉就冒然进入投资市场
● 事业收支计划不够周详
● 被无良的业者欺骗
1. 对于该投资事业的本质的不了解就冒然进入市场
虽然单身公寓的投资是房地产投资当中，花费较少、入门门槛较低的一项投资。但若是未充分理解事业运作的模式，则很高机率会失败收场。
不少投资人光看到表面投报率就心动进入市场，但房地产投资实际上必要的支出很多。未充分理解事业运作的模式、厘清必要的支出就冒然投资，很可能导致入不敷出投资失败的情况。建议寻求专业协助之余，也可自行多吸收相关知识、资讯才不会因不熟悉市场导致亏损甚至遭到诈骗。
2. 事业（收支）计划过于草率
房地产投资的第一步除了理解事业运作的概念之外，制定详细且可行的事业收支计划也是迈向成功的关键之一。收支计划须确实明列各项收入及支出项目的细节，以帮助投资人正确掌握购入房产时，所花费的初期费用以及事业运作时的各项成本支出。
购入房产之前预先进行收益的评估、收益试算也很重要，避免冒然投入市场。当事业真正开始运作时，也务必确实记录管理费、修缮备用金、固定资产税等必要和突发的支出。千万不要小看任何一笔成本，有时一个小小的支出都有可能影响日后的收益状况。
投资日本房地产，若投资人条件符合，可向银行申请「不动产投资专用贷款」。要注意投资用贷款比起自住用住宅的贷款利息较高，选择贷款方案时要注意利息差异。贷款的利息分为固定利息和变动利息两种，如果选择变动利息的话，大环境通膨时要偿还的金额就会增加，因此务必先衡量个人的贷款承受能力再做决定。
事业计划也必须将房屋空置、租客退租等没有租金收益进帐的风险考虑进去。进行收益试算时要尽量细致，不应草率。贴近现实且长期的投资计划才是通往成功的关键。
3. 被无良的房屋中介欺骗
窜改存折、冒充身份入住或突然人去楼空等诈骗在日本也时有所闻。寻找合法、正派经营的房产中介也能确保投资得安心有保障。
若发现经营无起色，如何及时止损？
经营房地产投资一段时间后发现事业迟迟不见起色。这时候建议，「即时止损为上策」。要避免血本无归，以下三个方法可供参考。
● 尽快脱手持有的房产
● 向银行申请借换融资
● 尽早寻求专业房地产中介的协助
1. 尽快脱手持有的房产
尽快出售手上的房产是避免每个月持续的成本支出，压垮自身财务状况的最简单的方法。不过出售房产的时机也必须纳入考量，如果时机点不对反而有可能造成另一笔损失。因此出售前务必先向中介咨询，进行简易估价，谨慎评估全盘状况后再做决定为佳。千万不要因为慌张就随意出售。
2. 向银行申请借换融资
如果贷款方案是选择利息高的方案且借换融资可行的话，是改善经营状况的有效方案之一。如果能够通过此方式，降低每个月需偿还之贷款的利息的话，就能降低每个月实际须还款的金额，有效改善每个月的现金流。
不过借换融资也须手续费以及其他各种费用，建议先评估各项支出、降低利息的优缺点以及借换融资之后的收益试算，是否能够起到改善的作用等细节再作决定。
3. 尽早寻求专业房地产中介的协助
如果不确定应该怎么做、害怕自己的决定有可能有误的话，寻求专业中介的建议及协助不失为上策。
专业的中介对于市场的变化以及物件的资产价值能提出客观的评价和建议，根据每位投资人的状况，能提出合适的解决方案。有的时候并不一定要脱手房产，可能只需修订租金、提升房间设备提高出租率或一些小改动就能改善目前的情况。
如果最终建议仍是脱手为佳的话，专业的中介也能针对出售的时机点、出售价格等因素提出客观的建议，协助投资人将损失降到最低。如果真的不确定该怎么办，建议可先咨询专业房产中介。
……
房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」
把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！
那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！
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