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投资东京的不动产或是在东京找房子，常常会听到「都心」这个描述。究竟所谓东京的「都心」范围是指哪里到哪里？而「新都心」与「副都心」又有什么差别？本篇就以房地产投资的角度来说明。
「都心」范围的定义
■ 一般所指的是：「东京核心商业、办公地段（带）」
「都心」这个词汇本来的意思是 「大都市的中心、核心区」，如果以这样的定义来看，其实不只是东京，大阪、名古屋、福冈等主要都市的核心区域都可以称作「都心」。
但是在日本社会的普遍认知，或是说日本媒体的解读多半是指「东京的核心商业办公街区」，也就是大手町站、霞关站、银座站、永田町站、东京站（丸之内）的周边区域。这个解读久而久之也形成了日本民众普遍对于「都心」这个词汇的认知及定义。
严格说起来「都心」并没有明确的、法定的定义，而是一种随着社会经济发展，久而久之形成的一种说法。因此在日本，每个人对于「东京都心的范围」的认知或定义可能有所不同。
而日本的不动产业界会见到「位于都心的公寓」「位于都心的大楼」这样的说法，虽根据每间业者有所不同，但广义上可以泛指位于东京23个区内的公寓、大楼。
■ 日本不动产业界也存在不同的分类方式
东京23个区，如果要标注「都心」的范围的话，一般会用「都心××区」的方式来标注。（＊××为数字）
● 都心3区：千代田区・中央区・港区
● 都心5区：千代田区・中央区・港区・新宿区・涩谷区
● 都心6区：千代田区・中央区・港区・新宿区・涩谷区・文京区
甚至有时候会见到将范围扩大至「都心8区」「都心10区」的分类方式。
■ 以皇居为中心进行分类是其中一种主流方式
以位于千代田区的皇居为中心，将东京23个区分别分为「城东」、「城西」、「城南」以及「城北」，是媒体常见的一种分类方式。
城东主要包含中央区、台东区、墨田区、江东区、葛饰区、江户川区的六个区。除去位于中央区的银座，其他地区皆是新旧交杂，保有昭和时期旧城区氛围的区域。
城西包含新宿区、世田谷区、涩谷区、中野区、杉并区、练马区的六个区。相较于城东，城西相对土地价格较高，也有较多的高级住宅区。
城南则是由港区、品川区、目黑区、大田区四个区组成。其中品川区的品川车站将作为Linear中央新干线的始发站，地价也因此上扬。城南地区环境清幽的高级住宅区不少，因此这几个区也有许多富裕人士定居。
城北则包含文京区、丰岛区、北区、荒川区、板桥区、足立区的六个区。与城东相仿是一个新旧交织，残存老城氛围的区域。
副都心以及新都心的范围又是哪儿？
■ 副都心的定义
副都心指的是那些用来分散都心机能的地区。具体而言，指的是以下几个地区：涩谷、新宿、池袋、大崎、上野、浅草、锦系町、龟户、临海地区。
副都心的特征为作为连接东京都心以及郊区的交通要道，这些地区通常交通相当便利。不论是要前往东京市中心或是前往邻近的千叶、埼玉、神奈川的交通都相对便利。也因为具备交通要道的特性，因此当地商业机能多半也很发达。商场等满足日常生活需求乃至休闲娱乐需求的设施众多，也是这些副都心城市的特征。
而大众普遍认知的东京三大副都心，是源自于1958年首都圈整备计划所指定： 新宿、涩谷以及池袋。此外，新宿区、文京区、涩谷区、豊岛区则被并称为副都心4区。
■ 新都心的定义
新都心则是指位于东京都邻县的主要城市。这些城市肩负着分担东京作为首都的机能，以纾缓东京都庞大的人口压力。其中包含「埼玉新都心」、「幕张新都心」、「横滨港未来21区」。
埼玉新都心作为日本其中一个国家级行政机关聚集的「官厅街区」，当地也拥有日本国内规模最大的多功能体育竞技场馆「埼玉Super Arena」。
2014年3月日本政府更订定了「埼玉新都心未来愿景」的周边发展指南。
幕张新都心身为填海造地的地区，当地是一个具备工作、居住、教育、娱乐的多功能街区。而因为是由填海造地形成的区域，也被称为「海上都市」。
横滨港未来21区则是一个以横滨港为中心，进行都市更新的区域。该区域肩负了国际交流以及港湾管理的功能。
东京都心的不动产的特性
首先要知道以上所提到的各个区域发展的程度、发展方向、区域定位都不尽相同，因此房地产市场的发展情况也不能一概而论。
■ 都心核心6区的土地价高偏高
虽然说东京23区的平均地价都不便宜，但特别是都心六区：千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区的地价在东京都内都是偏高的。这几个区的地价也时常在媒体公布的地价排行榜上榜上有名。
以下则是日本国土交通省所公布的「东京圈之市区住宅土地之平均价格（2024年公告地价）」。排名前四名的平均地价如下（日圆/㎡）来计算。
● 千代田区：296万8,600日圆
● 港区：229万7,300日圆
● 中央区：149万800日圆
● 涩谷区：148万3,200日圆
■ 「山手线内环」的地段含金量高
东京23区里，以位于JR山手线内环位置的区域，不动产的资产价值高是市场上的普遍共识。因此不少不动产业者也会以「位于山手线内环」的广告语作为房子的买点。
山手线内环的区域，企业和商业设施集中，商业以及生活娱乐的机能充实。特别是以位于港区的虎之门，该地段拥有诸如「麻布台Hills」和「虎之门Hills Station Tower」等大规模的都市更新开发案。该地段拥有不少东京都内知名的地标型大厦以及高级商办。
以整个东京都的面积来看的话，位于山手线内环的区域实际上只占到了3%。位于这个区块内的房地产也因其稀缺性，推升了其资产价值。位于这个区块内的房地产交通便利、不论是自住或租赁的需求都相当稳定。
■ 面向单身族群的房型需求，未来将持续升高
受到少子高龄化以及现代人普遍不婚不生的生活型态影响，再加上大城市的磁吸效应。越来越多单身人口集中到了大都市。以东京为例，一个人住的人口比例极高，也因此面向单人居住的房型需求，预计未来仍会持续攀升。
以丰岛区为例，该区的单人居住家户数约占整个区人口组成的64%。房间大小在30平方公尺以下的集合式住宅占36%以上，这个数据结果在东京23个区，都是偏高的。
为避免区域人口的组成过于偏向特定的族群特性，各区的地方政府也陆续制定了「单间套房公寓规范」的相关条例。
如果一个区域偏重于建造小宅（或称狭小住宅）则也容易造成当地人口组成极端化。如排挤家庭客等，甚者将会影响当地经济发展。
以丰岛区的情况来说，一个集合式住宅若要规划建造一定户数比例以上的狭小户型，则地方政府将针对该建商征收「狭小住宅集合住宅税」。
不过也有观点指出，一昧限制、规范兴建狭小住宅，未来也有可能引起小宅数量不足的隐患。
■ 投资前务必先掌握市场动向为佳
总的来说，东京都心的房地产资产价值仍因地而异。因为市场供需的变化，价格也会随之变动。因此投资之前，务必多参考各类资料、数据以及掌握人口迁移的情况，才能根据个人的需求以及市场大环境，寻觅到心仪的物件。
……
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神居秒算 编辑部
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