如何打造成功的房地产出租事业：当房东的优缺点与风险｜日本房产

发布: 2025/03/20 更新: 2025/06/19

房地产出租有哪些优缺点、风险？

出租事业定义

房地产出租主要可分为购置一栋大楼中的其中一户作为出租，或是购入一整栋大楼出租。当然购入一整栋大楼的难度对大部分人而言较高。一般都是以一户为单位进行投资。

近年来，物价高涨，对于领固定薪资的上班族来说，每个月可创造被动收入进帐的房地产出租成为不少人考虑的投资。

房地产出租的好处

可创造长期的租金收入

出租房地产每个月可固定拥有房租收入。以日本最常见的出租用套房，根据地区、地段而异，房东每个月可拥有5万日圆至15万日圆不等的租金收入进帐（未扣掉经营成本）。如果是东京都核心地段的豪宅，租金收益有可能更高。

投资房地产看重的是「稳定而长期的收益」，也称为「收入获利（income gain）」。只要房间能持续出租，就不用担心没有租金收益进帐。

在日本，不少当地人也将租金收益视为一种养老金的投资手段。鉴于日本的年金制度逐年显露出问题，不少人担心退休后领不到退休金或只能领到少许。因此房地产出租也被视为是年金以外的另一种储蓄。

注意：需扣除经营成本

● 收益＝租金收入－经营管理成本及支出

经营的成本包含每个月的管理费、修缮储备金、重新装潢或整修的支出、保险、屋内设备的修缮或更换费用。此外，身为屋主每年也需缴交各项税金：房地产经营所得税、固定资产税（房屋税＋土地税）以及都市计划税。

实际的收益必须扣除这些必要的或突发的支出才算是实际的收入。因此，不能光看租金而是要衡量经营成本以及税金支出之后，再决定是否有能力进行投资。

房地产出租事业的风险

空置以及突发的支出都会影响收益

投资房地产最怕的就是租不出去。因此在选择物件时，以当地人的生活习惯出发，挑选交通便利的物件才能确保入住率。

此外，大规模修缮用的储备金以及房间内设备（如热水器、空调）的更换，这些基本上都须由房东负担。

特别是随着屋龄老化，「大规模修缮计划」以及「预防性修缮支出」这些支出都是投资的当下必须考虑进去的。如果空置率过高或空置期间过长，房东又必须不间断的支出这些费用则会对收益造成负面影响。

未做好资金规划容易导致投资失败

投资房地产出租失败的根本原因通常都是未做好资金规划。一般而言，透过自己手上的一部分资金＋房贷即可实现「杠杆效果」的投资是房地产与其他投资最大的不同之处。

如果有使用房贷则每个月还必须偿还贷款。申请时得以贷款巨额资金，也意味着每个月要偿还的贷款金额有可能愈高。如果每个月要偿还的金额实则超出自己的能力负担范围，这时若有突发状况出现需要即时的资金，则很可能使自己陷入财务危机。

因此若要使用贷款必须量力而为，依照个人的经济能力申请适当的贷款金额，并且谨慎挑选出租率高的物件。

迟迟无法售出

投资房地产切记不能抱着投机的心态。认为租不出去，卖掉就好。房地产和股票不同，是无法立即现金化或是短时间内脱手的投资标的。房地产交易从一开始的交涉到实际成交，比较花时间且步骤繁多。

虽然也有少部分案件能在数周内成交，但一般来说平均需花费3个月到半年甚至更长的时间。并且无法依个人期望价格售出的情况也不少。因此，保持正确的态度和观念切勿投机炒作才是上策。

正确了解出租市场的普遍行情

经营房地产出租最重视的莫过于投资回报率有多少。根据日本不动产研究所发表的「第50回不动产投资人调查（2024/04至今）」以东京都城南地区，一栋单间出租用套房的投资回报率约为3.8%。

三个基本原则教您回避市场风险

① 了解周边的租金行情，避免将租金设定的过高

想要降低租不出去的风险，首先房租的设定尤为重要。房租设定的太低会影响收益，设定的太高又容易租不出去。一般会先比较周围条件相近的房源的租金作为参考。设定租金之前务必先调查周围的行情并根据持有的物件特性进行分析。并且日本租屋除了押金之外，还有特有的礼金文化，这些费用的设定也都必须一并考量。

② 最好亲自确认过屋况后再做决定

建议如果能亲自前往确认屋况为佳。屋子的屋况、管理状况等细节，通常要亲自确认才能掌握。不过如果是购买所有权转移的物件，基本上都有租客在内，根据规定未经租客允许外人无法进屋查看。这种时候建议可找寻是否有类似条件的物件，或同一栋大楼内的空房的照片或影片做参考。

建议不要光因为便宜就急着下单。因为便宜，事后发现建筑物的屋况不佳，实则无法出租或是必须花大笔费用重新装潢或整修的情况也不在少数。而看屋时要注意房子的方位、日照状况、湿气状况、房子的地点和周围环境等要点。如果可以的话，建议在白天和晚上都分别安排一次看屋，因为随着一整天日照状况的变化，房子的状况和给人的感受也会不同。