仓储投资的收益率真的要比普通房地产要高吗？｜日本房产

发布: 2025/02/11 更新: 2025/03/26

另辟蹊径！日本仓储投资未来会成为风向标吗？（下）

在上一篇文章「另辟蹊径！日本仓储投资未来会成为风向标吗？（上）」中，我们讲到了仓储投资的方法、类型以及契约形式。这篇文章则会说明仓储投资和不动产投资的不同之处，其收益率、风险等需要注意的地方。也希望能对未来想投资该领域的投资人起到帮助。

不动产 vs 仓储

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取得的总价

比起投资房地产，投资仓储出租的成本平均比较低。

投资不动产的成本包含购入房产的花费以及各种行政费用、中介费以及税金。除非是位置偏僻、屋龄老旧等状况极端的房子，才有可能出现破盘价，否则普遍的行情如下：

1. 集合式公寓（一户）：1千万日元〜

2. 整栋公寓：数千万日元〜数亿日元

3. 整栋大楼：1亿日元〜数亿日元

相对而言，仓储投资如果是不包含土地的取得的话，可以采取只租下一个或数个仓储的方式或是租下整间店面，花费大约在100万日元至数百万日元不等。

如果需要取得土地的话，则可能整体耗费数千万日元不等。不过整体而言，依然比传统的房地产投资成本来得低。

需投入的成本

如果是传统的不动产投资，投资人多半会选择通过贷款来实现杠杆投资。投资人可以不必一次性拿出大量的现金就可实现大笔投资。这也是房地产投资的特性之一。

仓储出租的事业投资则有些不同，就算是投资人自己持有土地或建物，银行多半不认可仓储等同于房地产，因此很难向银行申请贷款。所以通常投资人必须用自己的资金来支付全部的初期费用，以便开启自己的投资。

另外一点，如果是使用贷款进行不动产投资，必须要先扣除每个月还贷的成本。有的时候投资回报可能只是刚好打平而不一定会有盈余，并且如果出租情况不佳或迟迟无人租的情况下，房东就必须自行承担每个月的管理成本和贷款。因此，还是建议投资人就算使用房贷，手上仍旧要保有一定的现金。

相比之下，仓储投资因为投入成本较少，大部分情况下投资人都依靠自身的资金开始事业的运作，就不需要担心还贷的问题。

投报率

如果以投报率来看，仓储的投报率较高，不动产投资则是以「实际投报率」来看会较准确。计算方式如下：

投报率＝（全年收益金额-各项费用）/物件（或资产）取得价格

仓储的投报率一般客观估计约在1.0%~10%。不动产投资则会根据物件的条件以及地点产生较大的差异，一般投报率约在5%。如果有使用贷款的话，则还要扣除每个月需支付的贷款，因此实际的数字会更低。所以如果以投资报酬率来看，仓储投资会更高。

杠杆效果

通过贷款实现大金额的投资可说是不动产投资的一大特点，这种投资模式基本上很难用在仓储投资上。不过，还是有少数手段可以达成，如果无论如何都想要使用贷款来实现仓储出租事业的投资，那么可以考虑申请「事业用贷款」。

「事业用贷款」比起传统的不动产投资用贷款可贷的年限较短，不过如果强行使用贷款的话，投资人实际拿到的现金收益就会更少。

对于仓储事业这种实际投入成本没有那么高的事业来说，其实并不划算，因此在实际操作中采用这种作法的人并不多。大部分投资人都是使用手头上的资金一次性支付所需的初期费用开启投资。

因此严格来说，仓储出租事业的杠杆原理投资效果并不高，如果是追求这种投资模式的投资者则建议考虑不动产投资。

营运中的收支

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*通常情况下无法使用贷款

不动产投资和仓储投资两者的共同点就是如果出租的状况顺利，则每个月都可获得稳定的收益。此外不论是不动产或仓储都必须进行日常的管理与维护，这部分的成本不论哪种投资都是必要的开销。

而仓储投资的修缮费用、管理委托的契约方式则会根据投资人个人的需求而不同。日常营运多半是交给专业的业者管理，除了管理费之外，投资人本身不太需要再多支付额外的费用。并且也不像不动产需每个月支付修缮备用金以利大规模翻修。如果是单纯拥有仓储的出租所有权，而不是实际持有该土地或建物的话，也不需要支付固定资产税。而折旧年限的部分，不动产会根据每个建物的耐用年限和屋龄来计算。例如RC造的建筑耐用年限为47年，如果是投资全新的建筑则折旧年限以数10年为单位计算。反观仓储如果是实际具备拥有权则折旧年限为5年。