另辟蹊径！日本仓储投资未来会成为风向标吗？（上）｜日本房产

发布: 2025/01/24 更新: 2025/03/26

出租用仓储和传统不动产的不同之处？

仓储事业投资的特色

众多提供仓储出租的业者多半是向使用者收取月租费作为营运收益的基础。当然收到的月租费还要扣除营运的开销、杂费等，剩下的才是实际的收入（盈利）。而出租用仓储主要可分为室外、室内两种类型。

投资出租用仓储，投资人本身并不一定要买下仓库，而是可同过与营运的业者签订所有权契约来实现投资。

仓储投资的基本流程

投资人首先要取得该仓储的出租所有权。

目前日本的仓储事业以都市为中心，全国各地几乎都有提供该服务的业者。特别是近年来越来越多民众选择租用仓库来存放大件物品、季节性衣物或是家里放不下、不常用到的杂物等。也有不少自营业者或是企业会租用仓库来存放办公文件、文书等办公用品。

使用者和营运业者签订月租契约，并支付月租金（使用费），实际上有不少使用者都是和业者签订以年为单位的长期租约。对投资人而言，只要寻找需求高、位置便利的仓储，就能确保有稳定的收入进帐。

虽然投资人也可以选择自行管理仓储设备并处理日常的营运等各种业务，但大部分投资人都是交给专业的仓储营运公司来处理。而如果是交给专业的营运公司，则还要扣除一笔给业者的管理费，剩下的才是实际收入。如果出租率高的话，投资人即能建立起稳定的收入循环。

仓储的类型

主要分为室内型和室外型两种。

1. 室外型

室外型的仓储是在空地上设置类似货柜或储物间的室外型收纳空间，一个储物空间租给一个使用者。

室外型的仓储必须有空地才能设置，因此多见于土地较大的郊外。当然设置仓储的土地也必须符合用地法规，并不是随意的空地都能设置。所以有些时候甚至连土地都必须事先租借甚至买下，当然这样成本比较高。

因此通常情况下，投资人本身或业者本身已持有该土地，接下来只要设置仓储即可，这样的成本会低许多。

2. 室内型

室内型仓储则是在建筑物内设置货柜、储藏空间后再进行出租。室内型仓储出租，很多时候投资人事实上就是住在同一栋大楼的居民甚至是租客。

室内型仓储出租多见于市区里的大楼，在大楼的某一层或某几层甚至某一户设置储藏空间。投资人只要和业者签订契约，成为仓储名义上的所有人就能拥有该仓储的出租权。所以不少人也将仓储出租视为一种可以轻松打造副业收入、额外投资的方法。

这种方式不用购置或租借土地，也不需自行设置储藏空间，相对而言是个较省时省力的投资方式。

实际拥有该仓储VS名义上持有

投资仓储虽然有点类似于投资出租房，不过这种投资方式更具弹性。近年来也流行实际上不直接拥有仓储本身，而是名义上的所有人，具备出租的所有权，这种模式与其说是不动产投资，不如说比较接近一种事业模式的投资。

比较接近传统不动产投资的模式是「在自己持有的土地上设置出租用仓库或是将自己持有的不动产改装成可放置仓储的空间并出租」，这种模式等于投资人实际持有土地又实际持有仓储以及出租权。这种模式比较常见于刚才说的「室外型的仓储出租」，已经持有土地的屋主采取这种模式，成本比较低。当然有些投资人会考虑先购入一块土地，但这样的话成本很高。如果是比较接近事业型的投资，投资人本身并不需要持有土地也不需要自行购置仓储（即名义上持有），而是和仓库营运的业者签订仓储所有权的合约，并缴纳必要的费用以及每个月的管理费等营运费用，剩下的业务就交给专业公司打理。投资人每个月扣除需缴交的管理费用，剩下的就成为个人的收益。这个模式比较简单，也是多数人入门这个行业时考虑的模式。

仓储出租的市场发展潜力

2023年的日本仓储出租市场产值约为770亿日元，这个数字也是自2008年之后连续15年，市场规模持续成长。因为受到人们的居住空间（住宅）越来越小，需要额外储藏空间的需求也逐年攀升。

2023年日本全国的出租仓储数量达到1万3,691家店面，这个数字甚至超越日本当地的家庭餐厅数量。而仓储出租的市场规模预计在2027年将达到1,000亿日圆，是一个非常有前景的市场。

1. 契约类型

投资出租用仓储有几种不同的契约方式，务必衡量个人的需求、经营的风险、投资报酬率等项目，并选择适合自己的契约方式：

• 只委托业者帮忙管理日常的营运

• 租下整个店面

• 只租下其中一个或其中几个仓储的所有权

• 将自己的房产或土地出租给仓储业者

2. 委托管理

委托管理的形式也是这个行业最普遍的经营模式。一般手上持有土地或建筑的投资人，如果想要通过经营额外的事业来赚取额外的收益，那么通过投资仓储出租就是个不错的获利方式。

首先土地的调度、仓储的设置、招揽顾客都需要投资人自行完成。当确定找到租用的顾客后，之后的日常管理、设备的维护则另外委托专业的管理公司打理。

扣除要支付给管理公司的管理支出，剩下的部分就成为投资人个人的收益，这种模式如果经营得当，也是最容易建立起收益循环的模式。另一方面，如果迟迟找不到租客或是租用状况不佳的话，就会直接影响到投资人的收益循环。

此外，管理公司所负责的项目也不相同，有些管理公司只负责帮忙管理，有些管理公司则是连设备的设置、招揽租户等都可以承包。投资人可衡量个人的能力及预算选择适合自己的管理公司。

3. 租下整个店铺

这个模式较类似于传统的不动产经营，投资人租下整个店铺的所有权，剩下的部分全权交给专业的业者进行营运。这种模式下，仓储营运业者与投资人之间的契约费用是固定的。因此不论实际上仓储的出租率是好是坏都不会直接影响投资人的收益。

这种契约模式一但事业开始投入营运，则投资人就不需要处理任何事，只须全权交给管理公司即可，是一种相对轻松的投资模式。

此外，有些投资人选择出资给仓储业者，让他们拿这笔资金去购置土地、设置设备以及招揽顾客等。这种情况下，投资人本身并不直接拥有仓储本身而是通过收取顾客支付的租金来获得收益。投资人本身拥有的是仓储名义上的所有权。

分租模式

近年来，日本的仓储出租事业也发展出类似于出租房的模式。一个店铺里的仓储的所有权可能分属于不同的所有人。

一种模式是业者会将店铺里的仓储按照数量划分。例如总共有30个仓储，以5个仓储为单位出租给投资人。No.1～No.6的所有权归属投资家A、No.7～No.12的所有权归属于投资家B，以此类推。这种情况下，根据每个区块仓储的实际租用情况，投资人之间的收益也会产生差异。当然为了避免不公平的情况发生，业者会刻意控制仓储的出租状况。以确保每个投资人之间的收益不至于相差过大。