房东VS管理公司，房子究竟该由谁打理？｜日本房产

发布: 2024/12/17 更新: 2025/02/25

出租中的物件交给管理公司，在日本几乎已是基本共识

租赁物业管理的业务范围

在日本许多出租的房产都是交给专业的物业管理公司打理。包含招租、应对房客、收租以及日常的管理和维护，房东一般不会亲自面对房客。

直到退租为止都没有实际见过房东本人，这样的情况在日本的租房产业并不少见。 负责应对房客的基本上都是物业管理公司的人员。

1.房（租）客管理业务

这部分的业务主要包含：收取租金以及应对租客的需求，有时候也必须应付租客的投诉或是邻里之间的冲突。

此外，处理合同更新、解约的手续、联系租客等也都在物业公司的业务范围。

2.收取租金

物业管理公司其中一项主要的业务就是每个月确认是否确实收到租金。日本的租金一般多采取银行帐户自动扣款的方式，物业管理公司须确认每个月是否有确实到帐，并且将租金汇款至房东的帐户。

如果是采取租客每个月自行汇款的方式，必须确认租客每个月是否在约定的时间内确实汇款、汇款的金额是否有误。

3.催缴租金

物业管理公司还有其中一个重要的作用就是当租客没有按时缴交租金时，必须进行催缴。如果迟迟联系不上租户的话，必须亲自前往公寓确认租户的状况，极端情况甚至必须采取诉讼的手段。

而以上这些也都是由物业管理公司的人员作为主要窗口进行对接和处理，并且将处理的进度按时回报给房东。

4.处理房间内设备故障的问题

日本的租房一般不提供家具和家电，不过依然会附设空调和热水器。屋内如果空调、热水器、卫浴设备或厨具（流理台、灶台）出现因长年使用而自然耗损造成故障或损坏的情况，那么这部分的修缮责任和费用须由房东负担。如果是房客使用不慎或故意破坏则责任在房客本身。

如果修缮责任在于房东，那么租客联系管理公司后，会由管理公司安排维修公司前来修缮。特别是热水器和空调这类在夏天和冬天的必须品，若损坏，极端情况甚至可能危及性命的生活必需品，物业管理公司更是必须及早应对。另外，瓦斯炉、热水器的电池以及天花板的顶灯灯泡的更换，有时候也会写在合同内，为房东需要负担的部分。

若碰到房客不小心遗失钥匙，也是物业管理公司必须应对处理的事项之一。

5.处理来自租客、邻里之间的投诉甚至冲突

物业管理公司也必须负责应对来自租客的投诉，这也包含所管理的公寓大楼附近的邻居的投诉。例如管理的大楼的租户本身制造的噪音、乱丢垃圾（包含不按照收垃圾的规定丢弃）、乱丢烟蒂、饲养的宠物乱叫或随地大小便等，影响附近邻居的情况，这时候管理公司很有可能会接到来自邻里的投诉，管理公司必须负责处理这些投诉。

当然如果是所管理的大楼附近的邻居造成以上问题，也很有可能会收到来自房客的投诉，这时候管理公司也必须负责处理、协调。（＊物业管理公司负责处理的业务程度，最多仅为邻里之间可私下协调的投诉、抱怨。若上升至民事甚至刑事诉讼的程度，基本上就不在管理公司的业务范围）

此外，如果公寓大楼附近有可疑人物出没，管理公司也必须尽到告知住户的义务。如果公寓附近不幸发生刑事案件或命案，则管理公司在必要时，也有义务应对警方的询问以及提供监视器画面，协助警方调查。