投资止盈后，出售房产时如何进行估价？｜日本房产

目录

• 房产的价值估算主要分成2种方式
• 房地产估价的流程
• 如何进行委托？
• 委托估价之前，房主需要准备什么？
• 房地产估价时的注意事项

对于投资房产而言，长线或者短线都是一种策略，购入后无论持有多久，最终肯定会出售止盈。

那么出售手上的房产之前，我们首先要会进行估价，同时定出出售价格。估算的价格某种程度也会对实际的售价起到相当大的影响。

本篇文章就针对「房地产估价的方法」以及「流程」、「所需的准备」进行说明。

房产的价值估算主要分成2种方式

估价的方式分为 「简易估价」 和 「实地拜访估价」 两种。

简易估价（线上估价）

简易估价又称为「线上估价」。通常是在中介实际前往看房估价之前，先通过搜寻物件所在地附近，条件类似的成交物件进行简单的价格评估。

这种方式可以快速得到估价结果，不过精确度不如实际拜访后得出的结果。 估算的价格有可能出现，与房产中介实际看屋后得出的价格落差极大的情况。

实地拜访估价

房产中介实际拜访查看屋子的细节以及周边环境后，进行价值的评估。

比起线上估价，实际拜访能确认到许多线上无法得知的细节。得出的估价也会比较接近实际的情况。 缺点是必须与中介协调拜访的时间，此外无法立即得知估算结果。

房地产估价的流程

1. 委托房地产公司

建议委托1间以上的不动产公司进行估价，这样可以对市场行情有一个比较参考。

2. 确定实地查访的日期

接下来，就是和房产中介敲定实际看屋的日期与具体时间。

3. 中介实地看房

之后，中介会亲自前来确认屋况以便进行估价，对于中介的提问诚实回答，不刻意隐瞒即可。

有些房主可能会故意隐瞒房屋的一些实际情况或是破损等细节，但这些都有可能在日后的买卖交易中，成为与买家或是合作中介的纠纷点，甚至导致交易失败。

有些买家会特别在意房主为何要出售该房产，因此如果中介在估价时有先问及该问题，务必要明确而诚实的回答。

4. 收到估价的结果

中介实地拜访，大概数日之后，房主就会收到估价的结果通知。房主可根据收到的估价结果来判断这个价格是否符合个人的预期，有可能是比自己预期高的数字，也有可能是和自己预期落差不小的金额。

建议房主在收到估价结果后，务必询问中介是如何得出该结果？评估的项目为何？是如何得出该金额数字？在与中介交涉的过程中，房主也可以顺道判断该房地产公司或是该中介是否值得信赖、接下来是否要委托该中介帮忙售屋。

5. 选择自己信赖的房地产中介

根据收到的估价结果以及交涉的过程，接下来就可决定想委托的中介，切记不是估价最高的中介就一定最好。选择自己合作起来安心、交涉时不会感到不自在的合作对象才是最佳。

关于出售契约，一般可分为仅委托1间中介的 「专属转任媒介契约」 和可同时委托数间中介的 「一般媒介契约」 两种形式。房主可以依照个人的需求选择适合自己的契约模式。

如何进行委托？

1. 可直接前往房地产中介咨询

可以前往物件所在地附近的当地房地产中介直接询问。此外，不少房地产中介都会寄传单或广告到曾经有过不动产交易的地址，也可以联系这些中介进行咨询。

2. 使用提供「包办估价」服务的公司进行估价

日本的房地产业界分工相当细致，因此在房地产估价这一块也有专门提供 「包办估价（一括查定サービス）」 服务的第三方公司或提供该服务的房产中介公司。房主可以通过这类型的公司，帮忙一次委托数间不动产公司对物件进行估价。

交涉的过程可完全通过网络，房主不需亲自前往各个中介的办公室，可以省去不少时间。这种「包办估价」基本上一开始的估价都是免费的。房主可以根据得出的价格，选择想正式委托的不动产中介。「包办估价」的好处是可以省去与个别中介交涉的时间，并且可一次性取得多组报价。

委托估价之前，房主需要准备什么？

1. 确认「住宅贷款」的残余金额

如果有使用住宅贷款，在出售之前务必要确认还剩下多少贷款未还完。这是为了确认之后，是否能通过出售房产的所得将剩余的贷款一次还完。

2. 确认必要的文件

中介实际前来确认屋况时，会和房主确认当初购房时的细节。通常会要求房主准备 「房屋的设计图」 或 「当初购屋时的平面图」 、 「所有权登记誊本」 等资料。建议可先和中介确认需要的文件和资料。

3. 出售之前的整修（视屋况而定）

整修、重新装潢或是清扫在估价的阶段都还不是必要。一般可以等到中介前来勘查屋况，讨论之后再决定是否要执行。出售前通常会进行全屋的大扫除，不过修缮或重新装潢则是有必要的话再做就行。

当然屋况会直接影响到估价以及出售的价格，因此有些房主会选择在估价之前就先自行进行整修或装潢。有些则会等到估价之后再做决定。不过不论是否要进行整修或重新装潢，估价时诚实告知房子状况才是最重要的。

4. 事先查看周围物件的行情

中介前来估价时一般都会询问房主希望出售的价格，建议可以事先查询周围条件相当的物件价格，以了解市场行情。当然房主也可以事先上网进行简易估价。

现在有不少不动产公司以及第三方企业，都推出导入AI应用的快速线上估价功能服务。只要输入物件的资料就可以快速估算出预期的出售价格。这种快速估价，不需要和中介约定时间、只需要填写物件和个人的基本资料即可。可以节省房主的时间，也不用担心个人隐私过多泄露。

不过缺点是，只能凭房主提供的资料进行大概的估价，无法得出精确的价格。

房地产估价时的注意事项

1.建议委托一间以上的不动产公司进行估价，可以有较多的信息进行比较，可以较正确的理解市场行情。若只委托一间中介则很难判断对方给出的数字是否符合市场行情。

2.不要单纯因为估价高就选择该中介。有些中介会故意先高报估算的价格，引诱消费者和其签约，委托之后则会以各种理由怪罪房主的房子情况不佳，并要求房主降价出售。

3.「估算的价格」并不一定100%等于「出售价格」。房主多半会抱着估价就等于出售价格的心态，并且期望估价越高越好，但其实这两个数字并不一定100%相同。实际的售价比估价高或低，都是有可能的。并且最终出售的价格是与中介一同确认屋况以及各方面细节后，再做最后的决定。因此估算的金额并不是自己满意的金额时也不须过于慌张。

4. 确实和中介表明自己的需求。例如，出售的期限、期望的售价等，都应该确实告知中介，避免因为隐瞒信息反倒会影响交易过程。最后选择信誉佳、自己可以放心委托、信任的中介是最重要的一点。

……

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