出售房产时可能及必要的费用

 

中介费

中介费是出售房产的交易中最大的一笔支出。中介费跟据土地建筑物交易法（宅地建物取引业法），具有金额上限。

 

◆ 当交易价格在200万日圆以下，中介费为交易额的5%以内；

◆ 当交易价格在200万日圆以上、400万日圆以下，中介费为交易额的4%以内；

◆ 当交易价格超过400万日圆时，中介费为交易额的3%以内。

※交易价格为未税价格，中介费的消费税另计。

一般会在买卖交易契约正式成立之后支付中介费。支付的方式大部分分为两个阶段：

1.与买家签订交易契约时，先支付一半的费用；

2.正式交屋后再支付剩下的另一半费用。

 

当然各家房屋中介对于中介费的支付各有规定，建议事前与中介确认为佳。

 

抵押债权抹消登记费

（抵当権抹消登记）

如果屋主在当初购屋时有使用贷款，且出售时若还未还完，则需要将剩余的贷款付清再行交屋。而将剩余的贷款结清后，会需要进行抵押债权抹消登记的手续，将当初贷款的土地或（和）建物的债权登记消除。屋主可以选择自行办理或者委托司法书士进行。

 

若委托司法书士的话，花费大约1~2万日圆。债权抹消登记亦需支付一笔「登录免许税」也就是登记税。金额为交易的房地产的数量×1,000日圆。

 

（房屋所有权）登记税（登录免许税）

房产的所有权转移也需要支付一笔登记税。这笔费用由买卖双方来决定由谁负担即可，手续的处理一般会委托司法书士来进行。

 

印花税 （印纸税）

交易契约需课征印花税。金额如下：

（契约上登记的交易金额及相应税费）

超过100万日圆未满500万日圆：2,000日圆

超过500万日圆未满1千万日圆：1万日圆

超过1千万日圆未满5千万日圆：2万日圆

超过5千万日圆未满1亿日圆：6万日圆

 

搬家的支出 （引っ越し费用）

房产出售后，搬家费用也是不可少的一笔支出。虽然根据搬家的距离和行李的量金额有所不同，日本的搬家费用普遍昂贵。如果想多少节省费用的话，建议可以在五月份至二月份的「淡季」进行搬家。

 

剩余房贷一次性还款产生的手续费

（住宅ローンの一括缲上返済の手数料）

将剩余的房贷一次结清，银行方面一般会收取手续费。金额根据当初所选择的房贷方案以及所使用的金融机关有所不同。

 

缴交所得税、住民税

（所得税・住民税）

出售房产所获得的收益（让渡所得）必须在出售的隔年缴交让渡所得税。如果是居住于日本当地的屋主，则还需缴交一笔住民税。税率的计算方式以屋主持有该房产多长期间而定。

 

其他费用

进行所有权转移时，需准备印鉴证明、固定资产（不动产）评价证明等文件。这些文件都必须另外申请，因此也不要忘了将这些文件申请的手续费计入。

 

如何节省税金和其他可能产生的费用？

 

3,000万日圆基准的非课税特别条例

日本政府针对出售「自住用」房地产的纳税人提供3,000万日圆基准的非课税特别条例。意思是若出售持有之「自住用房地产」所得之利益（让渡所得）与当初购入的价格相差在3,000万日圆以内的话，将不会被课征额外的税金。

 

例如当初买3000万日圆，出售时卖5000万日圆，所得利益为5,000万-3,000万=2,000万日圆，没有超过三千万的基准则不用缴交额外的税金。注意此条例仅限「自住用」房产，若单纯为投资目的则不适用此条款。

 

善用长期持有之税率减轻制度

若持有该房地产达10年以上则可享长期持有之固定资产之「让渡税的减轻税率」制度。并且这个制度可以与上述的3,000万日圆特别减税制度并用。当然要使用这些减税优惠就必须确实进行申报。

 

善用「换屋」的税金特例制度

若是以「换屋」例如常见旧屋换新屋、小换大的目的购买比出售价格更高价格的房子，则可享有让渡所得税的纳税期限延长。

 

 

其他

出售房地产的过程中，支出最高的费用为中介费。这部分则可尝试与中介交涉或可享有折扣或其他优惠。

 

其他的小技巧

 

出售房地产之前，以下是几个小技巧可以让整个出售的过程更顺利。

 

◆ 务必理解必要的手续、过程以及需准备的文件，可让整个流程更顺畅；

◆ 不要仅凭房产的预估价格就随意挑选估价高的房屋中介。中介本身的人品、待人处事、作风是否值得信赖，与自己合拍也很重要。房地产为高价商品，随意选择委托的中介，若过程中发生不愉快或失误很可能得不偿失；

◆ 善用减税条例能替自己省下一笔税金。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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