在上期的文章「不适合进行房地产投资的人有哪些特征？（上）」中，我们大致了解了很多想要了解日本房产的投资者迟迟不敢下手的原因。其实看似高深莫测的不动产投资，背后的运营逻辑并不复杂。

 

那么当我们知道投资日本不动产的盈利模式后，如何判断自己适不适合这类投资呢？今天就来看看哪些人不适合投资日本房产。

 

 

1.年收未达500万日圆的人

 

在日本进行房地产投资一般都会通过申请「不动产投资专用贷款」来进行。这类型的贷款基本要求为「申请人具备安定的薪资收入」，例如公务员或普通上班族。这类职业通常在日本银行看来是具备稳定的还款能力。

 

在申请不动产投资专用贷款时，也比较有机会以较低的利息申请到贷款。

 

撇除本身就具备雄厚财力的人，银行判断一个申请人是否符合以上标准的条件为：在上市企业工作3年以上（＊需为同一间公司）并且年收达500万日圆以上。需注意的是对于尚未拥有永住权或日本国籍的外国人而言，申请的条件则可能更为严苛。

 

2.手上可周转资金不充裕的人

 

就算拥有安定的职业与每月收入，也不能保证个人的经济状况就一定很优渥。房地产投资需要投入大笔资金，对于手头不宽裕的人并不建议冒险。

 

以日本二手房的投资来看，虽然常说门槛没有新建案来得高，如果能通过贷款申请，手头上能拿出个十万日圆就行，但这并不代表「只有十万日圆」也能进行投资。

 

如果手上资金不充裕，一但将大部分现金投进去，遇到没有租客支付每月租金的状况反而会对个人的现金流造成影响。

 

另外投资出租用不动产，如果遇到设备损坏或需要更换的时候，依照情况由房东出钱的场合也不是没有。这些可能的及必要的支出都必须在签约的当下与管理公司确认好，避免日后发生纠纷。

 

3.对于不动产投资的运作模式不了解的人

 

如果只是因为「感觉可以多少赚一笔」、「身边的朋友很多都在搞投资」这样过于随性、一知半解的态度投入投资市场，很高的可能会得不偿失。

 

以投资公寓为例，可能会遇到「找不到租客的风险」、「房东必须负担修缮费用的风险」、「地震天灾的风险」。任何一种投资都存在不同程度的风险，不能只看到获利的一面。

 

4.与个人理财规划不符

 

例如「希望五年内资产能增长10倍」有这样期望的人就不建议以房地产作为增加资产的主要手段。希望在短时间内达到快速资产增长的人则建议考虑投资股市。不动产投资普遍是以长期投资的眼光来规划。

另外个人看待投资不动产这件事的态度，也会影响到实际的操作与获利情况。有些人期望短期内迅速回本，并看重高投报率，会尽量压低投资成本选择价钱低的物件，甚至不考虑把钱用在装潢和整理房间上，大小事都自己包办。

 

也有人只是单纯希望有一笔长期且稳定的额外租金收入，房地产投资并非主要的经济来源，这样的人会较愿意选择市中心的出租用套房作为长期收租的来源。

 

5.打算购入自住用房地产的人

 

对于那些考虑购入自住用房产的人，额外进行出租用房产的投资的时机也是必须重新衡量。建议以自住用的房产为主，与银行确认能够贷款的金额上限再来考虑额外的投资。

 

如果考虑购入自住用房地产，同时也想进行额外的房地产投资，建议先和中介咨询，避免两者重叠导致资金无法周转或其他状况发生。

 

 

说了这么多投资日本房产的注意点，那么投资日本房产有哪些好处呢？

 

◆打造稳定的投资收入

 

投资不动产的一大好处就是有租金收入，租金收入与股票不同，虽然不会突然有收入暴增的情况但相对于股票有突然下跌的风险，房租的行情变动则相对稳定。只要确保有房客入住就能确保有租金收入，并且也能在一定程度上预测未来的收益走势。

 

◆房地产投资相对保值

 

如果将房地产的价格等值换成现金，其价值会因为物价的波动（通常为通膨）而造成现金的价值缩水。房地产则不论是在通膨或通缩的情况下，都相对不容易起剧烈的价格波动而保值。

 

◆搭配寿险可在意外情况下作为支付房贷的保障方式之一

 

购入投资用不动产的时候，也会被要求强制加入团体信用寿险（与房地产投资配套的保险组合）。这个寿险作为一种保障的机制，若房地产持有人突然遭遇重大意外、疾病或死亡的情况，导致无法如期还款时，便可利用该寿险将剩余的房贷结清。

 

◆根据个人状况做不同投资选择

 

每个人的状况都不同，不能将一种投资类型套用在所有人身上，而投资人自己如果听到周围的亲友劝退自己不要进行投资，也不用一开始就反驳，建议听听他人意见再做判断为佳。

若是对房地产投资真的有兴趣，平时就可开始多接触此类资讯，现在网络十分发达，仅靠网络就能收集到不少资讯。

 

但同时也建议，真正投入市场之前，务必多方面听取建议和寻求专业咨询，根据自己的状况和期望寻找适合的物件类型。避免投入大笔资金却得不偿失。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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神居秒算隶属于日本上市不动产集团GA Technologies (株式会社GA technologies；东京证券交易所上市编号：3491），为国内专攻日本房产的专业品牌。公司服务包含为海外投资者提供赴日投资、置业、留学、租房、移居等一站式服务。用户遍及中国大陆、中国台湾、中国香港、东南亚甚至欧美等国家和地区。借由身为日本上市不动产企业集团的优势，具备第一手的日本房产资源。神居秒算致力为顾客提供优质服务，打造华人世界日本房产投资第一品牌。

 

上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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