与许多大城市一样，曼谷也有自己的核心商业圈，由于租金需求和租售比因地区而异，所以在投资曼谷房地产时，可以参考以下这几个区域：

 

1️⃣ Sukhumvit素坤逸

 

推荐指数：❤❤❤❤❤

 

素坤逸是曼谷市中心极为重要的繁华CBD，深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心就在素坤逸主干道的沿线上。交通便捷、配套完善而且紧邻商业区，很多外企员工会在这里居住，并且越是靠近素坤逸公路紧邻的电车站台，周边公寓均价就越高。

 

这几年的新楼盘开发比较频繁，因此能买到价格适中的全新公寓。房价基本保持在3.5万~7万RMB左右，投资自住都可，空置率长期曼谷最低，租金回报相当稳定。

 

 

2️⃣ Central Lumpini 中央伦披尼

 

推荐指数：❤❤❤

 

这里算是曼谷老牌的市中心，相当于北京的西城、上海的静安黄浦、东京的千代田，是高贵、地位、皇家的象征，大多数土地本身就归皇室所有。

 

这里有非常多的奢华五星级酒店、各国的大使馆及宅邸、高档购物中心、极其显赫的家族和社会精英的住宅。基本可以说是整个曼谷甚至整个泰国最豪华的地区了，目前中央伦披尼的土地属于有价无市，房价基本都接近千万级别，不少明星也居住于此。但是在外围也有普通人就能购买到的公寓，均价6万~12万RMB左右。

 

3️⃣ Pathumwan 巴吞旺

 

推荐指数：❤❤❤❤

 

地理位置上巴吞旺属于曼谷市中心，是曼谷名副其实的「商圈之王」，拥有全球第6大购物中心的Central World、专营高端百货的Gaysorn、潮牌云集的Siam Center等等均建在此。

 

巴吞旺由于地处土地稀缺的曼谷市中心，主要以二手房居多，这几年开发的新楼盘非常少，奇货可居，但是也能淘到一些质量好的房源，均价常年在4万RMB左右。

 

 

4️⃣ Outer Sukhumvit 素坤逸外围

 

推荐指数：❤❤

 

Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小范围片区。虽然Petchaburi路和这个路段的Rama IV距曼谷市中心很近，距之前推荐的Sukhumvit素坤逸路就几步路的距离，但泰国人却并不认为他能与Sukhumvit素坤逸主路相媲美。

 

主要原因是生活配套尚未完全跟上，而且附近没有大型超市，买东西也不是很方便，居住的社区氛围也不够浓郁。不过，随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜力。

 

5️⃣ Late Sukhumvit 素坤逸发展区

 

推荐指数：❤❤❤

 

BTS Sukhumvit线向南延伸的周边区域。虽然地理位置上属于曼谷郊区，但是由于临近地铁，接下来的发展潜力肯定不容小觑。

 

周边配套目前来说不是很完善，但是有一点非常令人心动：总价低，并且有不少人在此区域租住，因此还是很有市场的。

 

6️⃣ Thonburi 吞武里

 

推荐指数：❤❤❤

 

吞武里区域展示了曼谷最本土的一面，水道交错、船只纵横。吞武里这边很明显外国人的数量减少很多，主要还是泰国当地人居住。不过因为这片区域包含了多个地铁沿线的站台，外加当地政府规划未来地铁线路的延长段，因此还是很期待发展后的吞武里。

 

 

7️⃣ Silom/Sathorn 是隆/沙吞

 

推荐指数：❤❤❤❤

 

是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意义上的CBD，正大集团、曼谷银行等很多泰国大型企业都坐落于此。

这一片区域主要以高层公寓为主，居住人群大多以社会精英为主，住宅的这点光芒其实盖不住原本的「商务中心」的美名，这里有众多国际金融机构、律所、保险公司以及多座甲级写字楼，就是「高端奢华的象征」。

 

8️⃣ Rama III 拉玛 3

 

推荐指数：❤❤❤❤

 

拉玛 3区位于市中心与湄南河中间，主要居住的是曼谷当地人，这片区域属于地广人多、非常受欢迎，但是交通并没有跟着人气规划的很全。拉玛三距离最近的轨道交通很远， 不过沿着拉玛 3路（Road Rama III）会有快速公交线（BRT），目前已知的计划是，市政府有意在此附近新建公共交通，用以缓解现有的出行压力。

 

 

9️⃣ Riverside 湄南河畔

 

推荐指数：❤❤❤

 

湄南河畔是曼谷比较奢华的地段了，像大皇宫、卧佛寺和郑王庙等著名的旅游景点都在湄南河畔。当然周边配套的就是希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，超奢华商场ICONSIAM等商场。

 

以前湄南河畔周边没多少公寓，但是随着城市规划不断向外扩张，人们对于高端公寓的需求也逐渐增长起来，湄南河畔今后高端公寓的投资潜力会很大。

 

🔟 Rama IX 拉玛 9

 

推荐指数：❤❤❤❤

 

Rama 9地区以著名的地铁站Rama 9为中心，交通辐射范围包括：拉差达Ratchadapisek，Rama 9，拉抛Ladphrao等，算是目前曼谷新崛起的一个CBD，周边的房价涨幅比较快。由于中国大使馆也位于该区域，所以附近居住的华人也多。商业部分诸如联合利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼「G Tower」都坐落于此。

 

它比Rama III 拉玛 3好就好在交通便利，曼谷唯一的环形地铁就经过Rama IX 拉玛 9，接下去政府还将继续完善商业配套，这就使得该区域有更大的升值空间。

 

 

说了那么多推荐，那泰国房产的优势究竟在哪里呢？

 

首先，泰国的房屋产权大部分是永久产权（Freehold），只要所售项目符合公寓标准，外国人就可以购买永久产权配额（目前泰国对在售公寓的政策是，新发售楼盘允许向外国人出售，出售比例不得超过总数的49%），且无遗产税可世代继承。

 

还有一种是产权是「长期租赁产权」，长期租赁产权的泰国房产也能进行交易和出租赚取租金，但缺点就是无法继承，且产权年限单次为30年，最多能续签2次，最长持有时间能达到90年。

 

在东南亚地区中，泰国公寓的交易和限制相对较少，拿周边国家举例：

● 柬埔寨虽然对产权方面没有过多的限制，但限定外国人在购买时需要选择2楼以上的集合式住宅或公寓大楼；

● 菲律宾对外国人购买的公寓份额进行了限定，允许出售给外国人的永久产权公寓份额为40%，而泰国是49%；

● 新加坡则是规定了私人公寓是没有永久产权，而是将产权年限定在了99年，并且房价高昂；

● 缅甸在2017年以前都不允许外国人购房，直到2017年2月才逐渐放开外国人购房资格相关政策，和菲律宾一样，外国人购买缅甸房产的份额不能超过40%；

● 老挝房屋只有使用权，没有产权。

 

这样对比之下，泰国房价适中且在稳定攀升、永久产权可以世代流传，租售比高，无疑非常有利于海外投资者。

对于海外房产投资，人口决定房产，体量决定市场，无论从经济、房产市场总量以及人口数量来看，泰国房产无一例外是投资性价比最高的东南亚房产了。

 

……

 

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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