无论是在日本租房还是买房，在签订租赁/买卖合同之前需要接受「重要事项说明」，然后在「重要事项说明书（重要事项说明书）」上签字盖章。但是「重要事项说明」到底是什么呢？为什么会重要以及如果不签署，会对租客/买主有什么影响？
今天就带着这几个问题，以租客为例来看看重要事项说明的作用以及签署流程和相应的后果。
根据日本的宅地建筑交易业法（宅地建物取引业法）规定，房地产中介公司必须在租赁合同成立之前向租客说明与「待入住的租房内部相关的事项」以及与「待签订的租赁合同相关的重要事项」。
当租客和中介公司签署正式的房屋租赁合同前，置业顾问有必要向租客解释合同中容易误解的条款。因为合同中存在非常多的专业词汇，一般租客可能会对此产生误解。
一旦不消除这种误解，那么在之后的入住、退租、续租上就可能会发生不必要的纠纷，重要事项说明的作用就是尽可能避免这种纠纷发生。并且由于重要事项说明书上会有租客的签名盖章，因此之后如果发生纠纷，租客也无法以「我没有听说过、我不知道」这种说法来免除相关的责任和义务。
并且向租客一条条讲解重要事项说明的中介人员必须是取得国家资格的「宅地建物取引士」，也就是我们说的宅建士，这类人群相较于租客更加有专业知识，令租客更能信服。
重要事项说明书和租赁合同是同一件东西吗？
不！重要事项说明书和租赁合同是两份完全不同的文件（合同）。
租客在整个租房流程中会遇到两份书面文件，一个就是重要事项说明书，另一个就是租赁合同，两者不一样。
首先，「重要事项说明书」是指租客在与中介公司正式签约前，接受中介顾问对房子以及合同进行的重要事项说明，是签署正式的租房合同前的必经程序，也是第一份中介公司为租客提供的书面文件。通常重要事项说明书上会记载着以下内容：
1.关于中介公司的介绍
2.关于建筑物相关权利的介绍
3.日本现行对于租房的法律法规
4.建筑物设备的状况
5.建筑物管理的受托人
6.建筑物的石棉调查*以及抗震情况
（石棉调查（石绵调查）：由于建材中添加石棉有助于防火、耐高温，但同时石棉对于人体有不可逆的损害，因此日本对此相当重视。无论是租房还是买房前，都需要对屋内是否有可接触的石棉进行调查。）
而与此相对的，房屋租赁合同只是租客和房东签署的民事合同，是为了留下租房的证据，防止未来的合同纠纷。
如果没有重要事项说明会怎么样？
那么对于租客而言，能不能以「重要事项说明需要核对的东西太多太麻烦了、没有时间」等为理由不进行重要事项说明呢？
不可以，因为重要事项说明是根据宅地建筑交易业法（宅地建物取引业法）第35条明确规定的义务，所以即便租客嫌麻烦不想听也是不行的。
相对的，如果中介公司觉得麻烦省略重要事项说明这一环节，或者粗略地对租客描述就直接签署也是不允许的，是明确的违法行为。如果真的有中介公司这么做，那么国土交通省和都道府县的政府也会对该中介公司进行停业处罚。
图片来源：「改善基准告示违反で多くの会社が事业停止に」
重要事项说明通常在什么时候进行呢？
因为是签合同前的必经程序，所以在租房过程中一定是中介公司先联系租客进行线下或线上的重要事项说明，确认完重要事项说明书上的所有内容后，再签署房屋租赁合同。
以往重要事项说明都采取线下的方式，因为这样能让租客直接了解到所有内容，而且有不懂的也可以直接问中介顾问。但是随着日本房地产行业各项流程的在线化、以及新冠疫情的关系，在线确认也逐渐变得多了起来，只要能让租客在签房屋租赁合同前能明确所有事项，线上的说明方式可能会更受人欢迎。
那么租客在听取重要事项说明时应该注意哪些方面呢？
1.确认进行说明的负责人是否是宅建士
目前日本的相关法律规定，只有宅建士才有资格向租客进行重要事项说明，因此当我们走到这一环节时，必须要确认对方的身份，让对方出示带有照片的资格证（宅地建物取引士证）就行。
2.一定要注意「特别说明」部分
在部分房屋中，房屋本身会有一些「瑕疵」，这些瑕疵会以特别说明的方式记录在重要事项说明中，比如之前是否有人在屋内自杀、是否紧邻墓地、暴力团事务所、火葬场等等，这是需要注意的。
3.如果在宅建士进行解说的时候出现疑问，请一定要在签名盖章前提出
不少租客由于都是第一次经历重要事项说明的解说，因此会唯唯诺诺或者遇到比较有气势的宅建士会被那种强大的气场吓到而导致宅建士说啥都是「嗯嗯嗯」，然后稀里糊涂就签字盖章了。
请千万不要这么做！对重要事项说明的每一个需要确认的点都仔细查看，不然万一以后出了纠纷，对方能以「你在重要事项说明书上签字盖章了」来进行反驳，到时候吃亏的是租客。
4.那如果我不想接受特别说明中的瑕疵部分，拒绝签字盖章会违约吗？
重要事项说明本身就是为了进行签署租赁合同前的最终确认步骤，因为还没有到签订合同的阶段，所以也就不存在所谓的「违约」（即无约可违）。因此只要是在正式签约前，有任何令自己觉得今后居住不安的情况发生，都可以拒绝，不用担心。
在整份重要事项说明书中，两部分内容需要租客着重注意：一是与房屋设备以及抗震方面，二是和钱相关的合同条款。因为一个关系着今后居住的安全，另一个关系着经济纠纷。
在房屋设备方面，需要确认重要事项说明书内例举的设备是否能正常使用、有没有需要维修甚至报废的设备；确认水电煤能否正常使用，确认不同的煤气的收费标准（天然气、瓦斯价格不一样）；确认房屋的抗震状况、是否有暴露的石棉等等。
在金钱给付方面，除租金以外需要注意押金、礼金、保证金、换锁费等的收费内容；每个市町村的有线电视费和停车费还不一样，需要在入住前进行确认；如果合同到期要续约，那么续约的合同更新费是多少；如果要提前解除租赁合同，需要提前多长时间；解除合同时押金如何处理、原状恢复费用承担比例是多少等等。
总之，重要事项说明之所以非常重要，是因为这个环节是在为中介公司和租客划清责任义务的一个过程，这样就很大程度上避免了在出现纠纷时租客和中介公司互相推脱责任这种情况，对租客和中介来说都是好事。并且随着线上看房逐渐变得流行，线上进行重要事项说明也慢慢变得被大众所接受。
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