自2020年下半年以来，日本的新建公寓市场逐渐好转，尤其是新房签约率几乎每月都在上升。再加上一直宣传的居家远程办公，日本人已经开始重视自己家的居住环境和工作环境，所以对公寓的需求大幅恢复。

 

尤其是首都圈，签约率从2021年1月的68%持续上升到11月的76%，可以说现在的东京公寓市场情况良好，价格也有上升的倾向。

 

 

只是各区域的涨幅程度不同，原本2019年末，日本的房价涨幅增速倾向就已经很明显。在那些平均售价上升幅度较大的区域，很有可能并不是开发商决定的房价上涨，而是售价随着整个区域的价格水平向上调整。

 

但这种价格上升并不是很激进，像东京23区以及千叶县等受到新冠病毒蔓延的影响，人们对于生活空间的扩大等需求增加，直接导致了房屋售价上涨，但到了2021年年中，价格已经稳定下来。不过东京23区的房价已经达到了相当高的水平。

 

01.东京都内新建公寓数量有何变化？

 

根据房地产经济研究院的数据，2020年5月发布的房源数量仅为393套，这个数值应该是自泡沫经济以来的最低值，比前年同月下降了近82％。

 

但是回看2020年下半年后的房源发布量会发现，新建房源数量明显回升了。

 

这一回升就直接表现为2021年9月发布房源数量猛增至2,311套，尽管当月依旧要比2020年同期下降7%，但连续12个月累计新房增量为33,000套，相比2019年仅差1个百分点，基本已经回到2019年的水平了。

 

 

02.2021上半年东京公寓成交价如何？

 

新公寓的涨跌往往以首月签约率是否超过70%来判断。

 

根据这一标准，自2021年1月以来，东京都市区首月签约率从68%提升至76%，在房价上涨的过程中还能保持如此高的签约率，足以见得2021上半年的走势非常强劲了。

 

从成交价格上来看，以10年前的2011年1月为成交基准指数100，那么直到2021年9月的平均成交基准指数为136，成交指数为74，逐渐接近2011年。

 

目前东京都的开发商放出的新公寓数量已经收紧，那么未来公寓作为奇货可居的房屋类型，将继续维持高价。

 

 

03.长期投资能否关注周边城市？

 

东京都市区的新建公寓发售数量和房价总体呈现复苏趋势，但各地区依旧存在差异。就比如之前会有朋友来问，当下买东京都周边的房产，是否既能享受东京的交通便利，又能买到总价低、收益稳定的房源？

 

我们的回答始终是「有能力的，直接选择东京市中心，而并不是周边。因为周边的情况短期来看涨幅确实超过市中心，但是长远来看收益却不如大城市」。

 

根据长谷工総合研究所提供的数据，2021年上半年东京都市区新建公寓数量在整个东京23区中为5,816套，同比增长51.3%，相比2019年同期增长6.4%。

 

横滨市、神奈川县川崎市在2021年上半年新增发售2,339套，同比增长将近107.2%，相比2019年同期增长17.5%。

 

千叶县周边城市新增发售1,193套，同比增长73.1%，相比2019年增长53.5%，从数据上来看不仅超过了新冠期间的同一地区的发售数量，增长率比东京还要高。

 

 

在价格方面，埼玉县埼玉市平均售价为5512万日元（约合人民币306.4万），同比增长12.5%，相比2019年同期增长5.9%。

 

神奈川县平均售价4994万日元（约合人民币277万），同比增长6.3%，相比2019年同期增长4.7%。在这两个城市，无论是同比还是相比2019年都有所增长。

 

而东京23区平均售价8041万日元（约合人民币447万），同比减少了1.8%，不过相比2019年同期却仍有5.2%的增长。

 

千叶县千叶市平均售价为4255万日元（约合人民币236万），同比减少了5.8%，甚至相比2019年同期下降了14%。

 

千叶县其他地区的平均售价为4637万日元（约合人民币257万），同比下降0.6%，不过依旧要比2019年有所增长，增长率为12.5%。

 

 

04.房价还会继续上涨吗？

 

从历史数据来看，像是埼玉县埼玉市的新建公寓售价会因供应量少而上涨、神奈川县的房价会因为短暂的人口增加而上涨、东京23区的房价会因为远程办公而上涨……

 

尽管各区域的上涨因素有所不同，但短期来看，整个东京都及其周边的价格依旧保持上涨趋势这一点是肯定的。

 

从房屋供应量这方面来看，由于东京23区的房价已经相对较高，再加上今年下半年稍稍缓和的房荒问题，23区的房价上涨可能不会比周边地区来得那么显著。

 

但作为投资者而言，选择在23区，甚至是都心6区内购买投资房主要还是关注租金，因为长期投资中，稳定可靠的租金收入才是投资的根本。

 

至于未来新建公寓的价格前景，价格下跌的可能性不大，甚至一些目前正在再开发规划内的地区，涨幅可能会超过预期。