日本购买投资公寓的7要素，你都get到了吗？

Q：投资日本房产时的7要6不要，你知道吗？

日本的公寓近年来绝对是海外投资客户的心头爱，土地永久产权、入门价格低且收租稳定，作为海外资产配置来看，无疑是最佳的选择之一。

想要在经济不景气、乃至自己失业时还可以每个月有稳定的收入，那在日本购买投资公寓时，那就必须要注意这几个方面，今天来为大家介绍一下。

总结下来的秘诀为「7要6不要」——7个必须要了解的事项以及6个不用过度在意的、不能考虑的房产地方。

7要分别是公寓建筑年份、区域、楼层、面积、距离车站距离、户数（决定管理费和修缮费）以及租客属性。

01.公寓建筑年份

对日本房产有了解的朋友们肯定听说过日本分为旧耐震和新耐震。到底哪一年以后属于新耐震呢？

其实在1981年6月 ，新耐震基准法案出台，要求从那之后建造的房子必须符合最新耐震基准。但是1982年7月前的房子有很多是新耐震基准法案出台前开始建造的。

所以保守起见，1983年1月以后的房子一定都是符合最新耐震基准法案的。

02.区域

其次是看区域：东京一共23个区，核心位置有6个区：

六个区当中核心之中的三区为银座所在区域中央区（商业地价全日本第一）， 行政机关东京CBD、也是皇居所在区域千代田区； 无人不知的富人区港区（住宅地价全日本第一），地标性建筑东京铁塔，世界级建筑师的高级公寓都林立于此。

我们常说的「一都三县」，是东京都+神奈川县（代表地横滨）+埼玉县（代表地川口）+千叶县（浦安迪斯尼）这个统称为首都圈。

03.楼层

中国人买房一楼和顶层绝对不要， 一楼光线不够明亮，会有车流噪音等影响，确实租金会低于楼上，出租率也会比上面楼层低一些。

不过顶楼的话，日本并没有太多的讲究，反而楼层每高一层建筑成本越高，售价也越高，比如高级公寓的顶层一般都是最奢华的，价格最高的。

如果是普通的小型单身出租公寓，则可以考虑是否有电梯，如果有电梯的情况，日本的修缮很好，顶楼也不会出现大家想的漏水漏雨等情况，所以并不是绝对不可以考虑的。

04.面积

下一个来说一下面积，在日本出租率最高的则是单身公寓，大约才13-30㎡的户型结构，日本的房子可以说是麻雀虽小五脏俱全，所以不要以为13㎡的房子就什么都没有哦。

而且日本说的面积是实际使用面积，所以日本的面积大小平均要加15㎡才是我们国内所说的面积。 住过日本酒店的朋友们应该也发现日本酒店的房间也普遍偏小，但是空间利用合理的情况下，并不会影响其舒适度。

05.距车站距离

这点几乎我们每篇文章以及每个视频都在强调，就算投资者不太懂以上这4点，但是距离车站到底近不近？能换乘的铁路多不多，这是一个很直观的问题，永远记住一点就是，离车站越近、能换乘线路越多，必然是好地方！

上面的5点呢，是我们在买房的时候一定都会先到的问题，那还有另外2点不知道您是否注意到，那就是这栋公寓的整体户数和租客的属性。

06.户数

整栋楼的户数又和我们有什么关系呢？通常我们拿到的图纸上就会有户数的显示：

我们都知道公寓的支出成本有每个月公寓的管理费和修缮费，所以户数越多，则平摊的费用就越低，哪怕现在大楼的修缮费积累的金额并没有很高，需要大型维修的时候，每家每户平摊出钱，这部分的支出也不会太多。 以此进一步确保您持有期间尽可能减少您支出的比例。

07.租客属性

最后一点就是租客的属性，通常是指大楼里的租客在这个房子住了多久、租客的平均年龄等等。

比如一个租客在房子里面居住了十年， 确实是很稳定，那隐藏的风险则是10年期间室内设备是否有因为老化而进行过维修？

您可以想象一下， 住了10年以上的房子，如果租客退租后则一定是要进行房间的彻底翻新才可以继续招租的，所以这部分的支出您考虑到了么？

好啦，这一期为大家介绍买投资公寓的7要，不知道您清楚了没有呢？希望会帮助您在购买时做一些参考。

说的这么多其实也是让我们理解不同国家的文化，成为一名真正的房产投资家。下一期会为大家介绍一下买房6不要，不要过于局限在区域等方面，会让您的投资事半功倍哦，我们下期再见。