6月：奥运效应带动日本房价上涨18.2%，落幕即巅峰？



#2021上半年日本首都圈房价涨幅喜人，奥运效应初显。

东京奥运会开幕式前，日本各界对「在疫情内仍坚持举办奥运会」这一举动褒贬不一，但日本政府还是力排众议保证了2020年东京奥运会的正式举办。

奥运会对于一个国家的房价究竟有多大影响？

从历史数据上来看，奥运史上的举办地在奥运会前后的很长一段时间内，无一例外都一定程度上带动了城市的房价上升：

上图中分别罗列了美国、澳大利亚、希腊以及英国这四个国家在从宣布成为奥运会举办城市一直到正式举办后的房产行业走势。

不难看出房价上涨是必然趋势，只是这次的东京奥运会遇上了新冠疫情，两者交织下的体育盛事，还会不会为当地的房产带来正面效益呢？

根据东日本不动产流通机构统计的数据显示，6月东京二手公寓以及二手一户建的成交量及平米单价数据再次攀升。

其中二手公寓成交量比去年同期增长5%，且已连续4个月出现同比正增长。成约平米单价与去年相比上涨11.1%，同时也是自2020年5月以来连续14个月持续上涨。

成交量方面，横滨、川崎以及千叶县的涨幅最高。成交平米单价方面，所有地区均比上一年有所上升。

二手一户建方面，成交量比去年增长15.2%，同样也是连续12个月呈现同比正增长，甚至今年6月的数据也达到了历史最高纪录。成交价格相较去年增加18.2%，连续8个月超过了去年同期。

成交量方面，除了千叶县以外，首都圈所有地区的6月一户建成交量比去年都有所增加。成交的平米单价，所有地区除神奈川县外也均比上一年有所上升。

值得注意的是，无论是首都圈的二手公寓还是二手一户建，其库存房源数量以及进入房产流通市场的房源数量均有所下降。

这点在我们以往的月度报告中也有所提及，东京的「房荒」已经不是在危言耸听，而是一个事实。因为这两个数据的下降对投资者而言有积极和消极两方面的影响。

积极的方面，证明近半年来的日本首都圈房地产市场确实受到了奥运会的影响，无论是刚需用房的购房者还是投资者都在持续关注日本房产，这也令此前一直「唱衰」日本房产的谣言不攻自破，事实证明日本房产近几年虽然起步慢，但是发展速度快。

但消极的方面，由于进入流通市场的二手房源数量不断下降，供不应求会加剧房屋单价在短时间内出现猛增的现象。尽管今后的日本房产发展仍有很大的空间，但相比此前就已经入场投资者而言，投资成本略微有所增加。

根据日本上市不动产公司RENOSY公布的6月投资数据来看，日本人自己投资当地不动产的数量也有所增加。

其中年收入在1200万~1400万日元（约合人民币70.6万~82.4万）区间内的投资者数量首次突破了历史记录，占到了当月投资者的14%。而在所有的投资者中，依旧是年收在500万日元及以下（约合人民币29.4万）的日本职员稳占龙头（17%）。

在地域选择方面，东京都依旧是购房者们的首选地区，成约数量比上月上升4%。「奥运效应」确实存在。

在这些投资者中，绝大部分都是有过一定房地产投资经验（64%）的企业职员（85%），这也说明目前日本本国的中青年对于房地产投资的兴趣越来越大。

回溯2021年上半年，日本房地产的销量并未因疫情扩散而受到很大影响，甚至因为临近奥运会的召开，房价和成交量一路走高，反倒是房荒现象更应令人警惕。

在奥运会成功开幕的影响下，日本房产市场正朝着积极的发展方向前进，现在购买日本的二手公寓，尤其是首都圈的二手公寓，涨幅空间仍很大。至于犹豫现在是不是已经过了日本房产「抄底期」的朋友们，其实并不用太过在意，因为奥运效应肯定不止影响2021年这一年的日本房产，在未来的3~5年内，日本房产必然还会在现在的基础上有所上涨。

如果目前仍在犹豫，究竟是否该在当下疫情不见头的时候进入日本房地产市场，我们的建议是，趁现在首都圈的中心和近郊地区的房源数量还未紧张到一房难求的阶段，及时入手一套地段佳的公寓或者一户建，比等待所谓「最佳时机」的性价比要来的高。

参考资料：

[1].年収1,200万〜1,400万円未満の成约者割合が过去最高。RENOSY 不动产投资マンスリーレポート2021年6月

[2].月例速报 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート2021 年 6 月度

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