5月：暴涨！现在买公寓是「踩巨坑」还是「乘东风」？



神居碎碎念

#日本二手公寓销量下降，均价却持续上升

2021年的进度条已过半，日本房地产市场自年初开始持续上涨后，在5月迎来回调和修正期。根据5月的日本公寓成交量来看，日本白领阶层开始重视房地产投资了。

日本上市不动产公司RENOSY上周发布了5月日本房产成交数据，从统计结果上来看，「公司社员」的签约率首次达到90%以上（91%），相比4月（88%）人数占比有所上升。

而在性别、年龄以及是否结婚这几方面，依旧是以「30岁上下的已婚男性」为主要购房对象。

购房群体虽未出现太大波动，但明显能看出，受到疫情的影响，日本人现在也开始慢慢注重不动产投资了。尤其是在居家办公政策出台之后，租房市场到现在一直处于上升期，收益稳中有进。

在收入区间统计中，500万日元（约合人民币29万元）年收入的占到总体的20%，第2大年收入群体为600万日元（约合人民币35万元），占17%，其次再是1000万日元~1200万日元以下的占到了15%。

在这些投资者中，此前拥有投资经验的人数占到了58%（比上月上涨约14%），而在房产投资中，复购人数占比仅有16%，初次将房产作为一种投资手段的日本人在慢慢变多。

公寓销量方面，根据株式会社Housmart统计的东京23区二手公寓的销售状况来看，相较于去年疫情高发时期，销量有所下降，但价格不降反升。

Housmart统计的数据按照楼层高低，分为塔楼公寓（20层以上）与普通公寓（19层以下）。2021年6月的塔楼公寓待售房源（待售房源数量=在库数量+新增房源数量）为888套，相较于去年下降了66.2%，然而单价却有所上涨，待售房源的每平米单价为146万日元（约合人民币8.56万/㎡）是上一年度的108%，同时是2019年6月单价的113%，房价持续上升。

在19层以下的普通公寓中，2021年6月的待售房源为2583套，相较于去年下降了77%，单价同样上升，每平米单价突破110万日元（约合人民币6.47万/㎡）是上一年度的114.3%，同时也是2019年6月单价的120%。

对于塔楼公寓还是普通公寓的选择上，有83.7%的人认为自己在居住方面还是会选择19层以下的公寓，剩下的16.3%认为20层以上的公寓更好。

自2020年4月左右以来，日本住房市场上可交易的二手公寓存量持续下降。导致这一现象存在两个因素：

一是新增二手房数量减少，疫情期间很多搬家公司都不提供搬家业务，这就使得二手房的流通性放缓；

二是就像前文所说，复购房产的日本人逐渐增多，而二手公寓的价格和回报更受投资者的青睐，进而产生二手房的「房荒」现象。

另一方面，随着远程办公的普及，日本职员对于「房间多、面积大」的住房需求仍旧不断扩大，加剧了二手房市场供不应求的情况。

5月首都圈新规登陆的二手房数量持续下降

20层以上的塔楼公寓也不过是在上世纪末才开始普及的一种住宅模式，起初还有很多人担心会不会因为楼层太高导致遇到自然灾害时发生危险。

但由于塔楼公寓的建造严格按照建筑基本法，并且选择的区域都是在商业区附近，因此其安全性和便利性使得更多的日本上班族更加乐于居住于此，如此一来也就拉动了塔楼公寓的销量和均价。

从5月的各项数据可以看出，无论是塔楼还是普通公寓，即便受到新冠的影响，日本人对其需求仍不减。只是随着待售公寓的数量减少，接下去的东京都内的「房荒」现象可能还会持续一段时间。此时如果能有机会购入一套东京公寓也还来得及，公寓需求持续增加，只是不乘着现在的东风，可能就会失去一次使得投资利益巨大化的机会了。

参考资料：

[1].东京23区のタワマン、売り出し物件数が前年対比66%と大幅减少

[2].月例速报 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2021 年 5 月度

[3].成约顾客の9割が会社员。RENOSY 不动产投资マンスリーレポート2021年5月

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