成交量持续走高，到底是哪些人在偷偷买日本房？

根据东日本不动产流通机构公布的3月月报来看，首都圈二手公寓以及二手一户建的成约量以及价格均有大幅度提高。

2021年3月首都圈二手公寓成交量

二手公寓方面，首都圈在今年3月以成交4,228件的成绩再次刷新记录，比去年增加了16.1%，涨幅超过2位数。

不过考虑到去年的这个时候正值日本疫情开始蔓延，当时首都圈成交量出现下滑趋势，目前的增长既是居民对于日本房产市场的需求回归，同时也是房产投资市场的拐点，预计接下来的半年内，首都圈的成交量将会稳定且持续上升。

与此同时，随着成交量的上涨，成交单价也比往年有所增长，增长率达9.2%，是一个不错的成绩。

而在各地区的成交记录中，所有地区与去年同期相比，平均成交量都增加了近2个百分点，其中表现最好的是多摩地区和神奈川县，与去年相比增加超过20%。

2021年3月二手公寓地区成交涨幅数据

在首都圈的一户建成交量方面，相比去年同期有大幅度增加，增长率为25.8%，同时也是连续第9个月增长，成交价格则比去年上升了11.5%。

2021年3月首都圈二手一户建成交量

而在各地区的成交记录中，所有地区与去年同期相比，平均成交量和二手公寓一样，都增加了近20%，其中表现最好的是东京都区部、横滨、川崎市、千叶县。同样成交价格方面，所有地区均比上年有所上涨。

2021年3月二手一户建地区成交涨幅数据

但是值得注意的是，无论是首都圈的二手公寓还是二手一户建，其库存房源数量以及进入房产流通市场的房源数量均有所下降。

这两个数据的下降既是好事也是坏事。

积极的方面，证明目前的日本首都圈房地产市场确实回暖，无论是刚需用房的购房者还是投资者都已经重新开始重视起日本房产。

但消极的方面，由于进入流通市场的二手房源数量下降，可能在未来出现短时「房荒」现象，这或许会导致二手房成交单价的再次提升。

而对于2021年整个第一季度而言，首都圈的二手公寓以及二手一户建的成交件数分别增长12.2%以及27.8%。

2021年一季度首都圈二手成交量

2021年一季度首都圈二手一户建成交量

从数据中可以看出，一户建的人气远超公寓，这也有可能是日本市民居住习惯向外迁移的表现。

我们在去年的投资分析中也聊到过日本人因为新冠疫情而采取远程办公后，居住习惯会从原来的「紧邻市中心且青睐小户型」逐渐转向「近郊且需要更多生活、工作空间」。

我们也找到了2021年第一季度首都圈二手房各地区的成交数据：

2021年一季度二手公寓地区成交涨幅数据

2021年一季度二手一户建地区成交涨幅数据

从数据中我们也可以看出，成交量方面确实是首都圈周边地区的二手一户建类型房产卖得更好。

尽管表面上如此，但是考虑到目前仍处于疫情期，许多上班族依旧采取的是远程办公模式，这才引发短期内的郊区一户建销量暴涨。

从长远来看，首都圈内核心区域的热度并不会因此减弱，因此或许这个时期正好是核心区域房源内外互易的阶段，此时购买首都圈内的房产或许在当下收益不明显，但是长期持有，其增益效果必然会展露出来。

那么究竟有哪些人目前如此热衷于日本房地产呢？

根据日本大型不动产企业RENOSY统计的成交数据显示，今年3月，购房者中男性依旧占主导地位，占到了总成交人群的84%，而所有购房者中已婚人群达到了72%，年龄方面，29岁~35岁的购房者占到了68%（其中25~29岁占到了27%，30~34岁占到了20%，35~39岁占到了21%）。

这点也符合当下日本购房者的购房习惯：在拥有稳定工作以及稳定家庭之后，才会将购买房产这一需求纳入到日常中来。

在地域选择方面，东京都依旧是购房者们的首选地区，这点也印证了前文我们所说的，表面上人们更加热衷于近郊地区的一户建，但是首都圈的热度并不会因疫情而下降。

在这些投资者中，绝大部分都是有过一定房地产投资经验（67%）的企业白领（85%），这也说明目前日本本国的中青年对于房地产投资的兴趣越来越大。

不仅如此，在这些成交的人群中，不乏有些人是多次投资房产的投资「老手」，这些人占到总购房人数中的56%，并且在距离上次购房后的约1个月、半年及1年这三个时间点为复购的主要时间。

排除居住需求以外，这些人购买二套房的主要目的毫无疑问就是将它作为一种投资手段，这点也说明了就目前而言，日本房地产市场的投资属性持续升温，预计在未来的3~5年内，日本房地产市场的走势依旧向上。

从2021年3月份以及第一季度的日本首都圈二手房成交数据中我们可以看出，日本房地产的销量并未因疫情受到很大程度影响。相反，我们更应该开始警惕接下去可能存在的「房荒」现象。

如果目前仍在犹豫，究竟是否该在当下疫情不见头的时候进入日本房地产市场，我们的建议是，趁现在首都圈的中心和近郊地区的房源数量还未紧张到一房难求的阶段，及时入手一套地段佳的公寓或者一户建，比等待所谓「最佳时机」的性价比要来的高。

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参考资料：

[1].既婚者の割合上升続く。RENOSY 不动产投资マンスリーレポート2021年3月

[2].月例速报 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート <2021 年 3 月度>

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