Key Points

●继沃伦·巴菲特后，日本不动产市场再次迎来PAG的8000亿「史诗级」注资；

●新冠病毒影响下，各国房地产均受到正面或负面影响，但是日本房产被公认为影响最小；

●PAG的灵魂：单伟建如何完成从「戈壁观察者」向「传奇投资人」的华丽蜕变？

●单伟建的投资信念：既要赚钱，也要安全。

上月，我们刚知道沃伦巴菲特旗下的伯克希尔买入了5家日本商社的股份——伊藤忠商事、丸红、三菱商事、三井物产以及住友商事。

光这件事就足以能让看好日本的投资者们兴奋好久，但是没想到在上周，又一颗「重磅炸弹」精确甩向日本不动产市场——香港PAG集团（太盟投资集团）在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，高调入场。

如此「张扬」的PAG究竟是何来头？

PAG高调入场日本不动产的背后

PAG是何方神圣？

光说香港PAG、太盟投资可能还不够，在全球私募股权投资行业领域内，有一项排名最能看出一个私募投资公司（PE,Private Equity）的投资能力以及投资眼光——美国Private Equity International（PEI）排名。

其中，在PEI公布的2020年度的「PEI 300」榜单中，能排上前50的绝对称得上是近五年内全球私募基金领域的中流砥柱。

而在亚洲地区仅有4家PE进入TOP50，其中就有PAG太盟投资。

许多投资者听到「黑石（Blackstone Group）」时会两眼放光，因为它作为一个殿堂级的投资公司，从它的投资动向中，我们可以窥得一丝市场未来的动态。

同样，作为「PEI TOP50」的PAG太盟资本，我们也可以从它的布局来看未来的投资发展，毕竟它在投资界有一个称号——「亚洲小黑石」。

2020年初，黑石集团（Blackstone Group）、安联保险公司（Allianz SE）和安盛投资管理公司（AXA）在日本总计投入超49亿美元用于日本租赁公寓市场。

之后巴菲特进军日本市场，PAG也紧随其后一掷千金力捧日本不动产，种种迹象都在表明，日本不动产非但没有因为新冠肺炎的蔓延而遭受重创。

甚至因为其对日本不动产市场的冲击有限，相较于欧美房地产，投资者更加愿意在日本取得更高的投资回报。

为何偏偏看中日本不动产？

PAG太盟投资可以说是日本不动产投资的「熟客」了。太盟投资旗下的地产业务成立时间其实远早于太盟投资成立的2002年。太盟投资的地产业务前身是成立于1997年的Secured Capital。

9年前，太盟投资完成了与日本Secured Capital Japan（SCJ）的合并计划。SCJ从东京证券交易所退市，并改名为Secured Capital。Secured Capital一直是日本房地产投资和资产管理业务的领军企业，是日本领先的房地产投资管理公司。

也正是由于Secured Capital是一家老牌日本房地产投资管理公司，因此日本一定是太盟旗下地产业务的重点。

PAG灵魂投资者单伟建——从戈壁观察者变身「传奇投资人」

50年前，内蒙古的戈壁沙漠中，一位年轻的知青上山下乡。作为广大农民中的一员，他不仅负责在中国当时最贫瘠的土地上种植小麦和玉米，还做过一段时间的「赤脚医生」，为当地的工农兵提供最基本的医疗服务。

尽管这种枯燥的生活占据了他的青年时期，但是对于知识的渴望足以使他抛开「戈壁观察者」的身份——他就是后来建立PAG这个伟大帝国的单伟建。

单伟建生长在北京，父母的职业也很体面，一个是海关官员，另一个是文秘，也算是半个书香门第。1969年的单伟建正好遇上上山下乡，他前往内蒙古戈壁沙漠，主要负责种植小麦和玉米。

即使在这段对未来迷茫、一望无际的时期里，单伟建也依旧能显露出对于「如何提高效率」的本领。

他在《走出戈壁：我的中国和美国故事》一书中经常提到自己在戈壁的制砖小组里的一段趣事：在所有人为搅拌水泥、倒模、等待干燥这一系列于当时看来毫无秩序可言的工作流程中，第一个发现「专业化、秩序化」的工作模式能够大幅度提高水泥砖的产量。

于是由他牵头，一个组员专门负责搅拌泥浆、一个组员专门将调制好的泥浆倒入模具中，自己则承担将砖块运到干燥区等待成型。

这一系列在现在看来是最基本的「流水线式」的工业制造，在当时将他们小组的产量翻了一番。

善于思考的单伟建对知识始终孜孜不倦，为了寻求广阔世界的知识，他坚持收听英语广播，认真研读英语字典，终于在1980年获得了一笔赴美留学奖学金，并选择旧金山大学就读。

随后在1982年进入伯克利大学攻读博士学位，毕业后进入世界银行工作，11年后进入摩根大通，成为一位常驻香港的投行家。

又5年，转投美国新桥投资（TPG），并与传奇交易撮合者、TPG的创始合伙人庞德文合作，联手拯救两家在亚洲债务危机中倒下的银行。

2010年，单伟建「华丽转身」离开TPG，多年在投行的任职经历，使他培养出极为敏感的市场洞察力。

随后迅速筹集25亿美元，在一家名为PAG的现有公司启动了自己的基金项目，才有了现在的PEI排名前50的亚洲私募投资公司。

道琼斯中国公司的前CEO、咨询师麦健陆曾高度赞扬单伟建的能力「单伟建非常善于分析和解释他所投资领域的详细机制」。

既要赚钱，也要安全

之前也说到，PAG投资日本不动产早就已经「熟门熟路」了。在PAG的成功投资案例中，大阪环球影城（USJ）可能是知名度最大的一个项目了。

2011年之后，日本旅游业陷入短暂萧条，同样作为吸引游客利器之一的大阪环球影城也因此陷入危机。

2013年底，PAG宣布将入股环球影城，以2.5亿美金支持影城的正常运营，使得大阪环球影城安然度过经济危机。

投资大阪环球影城在现在来看是极其成功的，除了日本固有的「观光立国」政策加持以外，大阪环球影城自身日益增长的名气也使得它成为世界前十的主题公园中客流量增长速度最快的公园。

经历一年半的支持运营之后，2015年的大阪环球影城客流量涨幅高达18%，无人能出其右。

PAG对于亚洲市场而言，除了看中日本以外，中国也是他们长期关注的市场之一。

2013年，PAG收购上海悦达889广场项目65%股权，两年后又联手万科、铁狮门收购了瑞安房地产旗下的上海企业天地三期……

纵观PAG的地产业务，横跨亚洲7个主要城市，完成了6500个项目投资，实现了19%的净回报。在单伟建的信念里，投资「既要赚钱，也要安全」，就目前看来，日本不动产市场的「安全」是成为此次PAG豪掷8000亿的主要原因。

转危为「机」的日本不动产

纵观全球市场，绝大部分产业因新冠病毒的蔓延而遭受不同程度的负面影响，可谓是苦不堪言。

根据仲量联行JLL发布的2020上半年世界商用不动产统计的报告中显示，全球商用不动产投资相较去年大幅下降，新冠病毒的传播是主要原因。

就在各行各业对未来发展一筹莫展之时，日本不动产却连连传来好消息——截止到6月，日本房产的成交价和每平米单价一直处于上涨阶段。

根据日本不动产経済研究所（不动产经济研究所）发布的《东京公寓市场动向》白皮书中，今年上半年，首都圈的新建公寓平均销售价格已经达到了6668万日元（约合人民币432万元），第8年连续上涨，一并突破2020上半年房价新高。

与此同时，从日本全国的土地价格来看，截止至今年上半年，依旧处于上涨的态势，以+1.42%的变动率牢牢抓住所有日本不动产投资者的心。

同样是经历了新冠蔓延的经济打击，相较于美欧，在受影响轻微的亚洲国家之中，日本不动产市场展现出很强的韧性。

日本的经济规模巨大，使得潜在的日本买卖机会会比别的国家要多。这也是为什么海外投资者正在提高对日本的关注。

参考资料：

[1].日本经济新闻网：香港ファンドPAG、日本の不动产に最大8000亿円投资【イブニングスクープ】

[2].日本土地价格网数据

[3].独家专访|悄然逆袭的日本地产,正在重新拾起失落的20年

[4].亚洲小黑石太盟的进击之路

[5].日本不动产吸金、PAG传砸逾8千亿投资；REIT逾2周高

[6].东京首都圈新建公寓房价连8年上涨：2020上半年房地产市场动向

[7].2020年日本房产租金呈爆发性增长！黑石、安盛等诸多著名投资机构均加码！日本地区公寓投资或翻番！

[8].全球PE 50强的业务扩张战略一瞥