首都圈的「中古公寓」出现「暴涨」的征兆 ——正在发生市场的范式转换

公寓价格的异变

不动产经纪研究所发表的9月首都圈公寓出售户数为2359户，与去年同期大幅减少了30%。关于8月份，由于活用了东京奥运会选手宿舍村的大型物件「晴海フラッグ（晴海FLAG）」开始出售，比去年同期增加了2成，但近半年亏损的月份一直在持续。

也就是说，新建公寓的销售虽然处于停止状态，但价格没有下降的趋势。9月的平均销售额为5991万日元，比去年同期增长了16.6%。平均出售价格为6000万日元是一个相当高的水准，若以自己居住为目的，已经可以说是只差一点点的水准了。

为什么即使公寓卖不出去，价格却仍然没有下降。理由有若干个。

其一是建材价格及人力成本的高涨。近年来，除了日本之外的国家的经济成长非常显著，建材价格的高涨也在持续。随着经济水平逐渐低迷，日本的购买力也在年年下降，因此难以以廉价采购建材。

放眼全国，建筑工人的人力成本费也在高涨，这也是提高建设单价的一个原因。与雷曼冲击后进行比较，东京的建设成本上升了15%以上，开发商即使想要低价出售也苦于成本而难以做到。

另一个理由在于量化缓和政策带来的超低利率。

由于利率的极度下降，住宅贷款利用者的金利负担大幅下降，并且有足够的空间来吸收公寓价格的上涨。以低利率为背景，组建不合理贷款的人越来越多，对于价格高涨进一步加大了刺激。

一部分人提出了随着销售低迷的状态持续，可以期待开发商转向降低价格的看法。但考虑到上述的经济环境，不得不说该可能性很小。倒不如说对于开发商而言，身陷尽管销售低迷但也没有办法降价的困境中。

日本不动产市场的「特殊性」

那么，公寓市场今后将发生怎么样的变化？笔者预计首都圈的房地产市场将会发生重大的范式转变，与传统知识相去甚远的变化将会显著化。即中古市场与新建市场之间的立场逆转。

在日本的住宅市场上流通的物件有85%被新建筑所占据，这在发达国家中是极为特殊的环境。在美国及英国等，出售住宅中的8~9成都是中古，而新建物件及其稀少。即使是新建比例略高的法国，在巴黎市中心也几乎不会出售新公寓，而几乎所有的都是中古物件。

日本的购房者中存在「新建筑信仰」的特殊习惯，在市场中新建物件的供给也被置于最优先的地位。在住宅市场中也存在「新保费」，只是因为建筑新就能使得价格大幅高涨（这也可以说是在基于收益还原为价格形成原则的外国国家中很少见的趋势）。

然而，过于偏向新建筑的市场构造给日本的住宅市场带来了巨大的扭曲，随着人口减少这样的弊害也变得逐渐显著化。今后，考虑到人口减少的节奏将会变得更为激烈的现实，在不久的将来，关于不动产的传统常识变得完全不通用的可能性会很高。

人口减少，指的并不是在每个地方均等的减少人口，而是伴随着向都市地区的人口集中而发展。首都圈整体上受到其巨大影响，使得即使日本整体的人口在减少，东京都内的大规模人口流入仍在持续。

虽然东京都的人口每年都增加10万人以上，但在日本整体每年都会减少20万人以上的人口。东京和日本整体出现了完全相反的动向，而该倾向在一段时间内继续持续的可能性也很高。

这是一种分形结构，虽然将首都圈与地方相比，向首都圈的集中化正在进行，但从各县级来看，县的总人口减少及向县厅所在地的人口集中也在同时进行。也就是说，人口减少时代指的是人口向都市地区集中的时代。

人们纷纷涌向二手房

正如之前所说，东京都每年在增加10万人口。虽然住宅也年均增加6万户左右，但一般性的新建公寓的供应只有2万户，剩下的多数为出租或中古物件（或者是少数的一户建住宅）。也就是说，即使在现在，能够住新建公寓的也只是少数派。

对首都圈的公寓价格而言，由于从建材价格及人力成本费的高涨中难以降价的状况在持续，又因为大量的人口流入也在持续，因此价格也处于容易高涨的环境中。

目前，在首都圈以居住为目的购买新建公寓的人群中的大部分，都会通过让父母帮忙支付首付金、活用超低利息来组长期贷款、夫妇共同上班来进行还款的方式尽量去购入。一般劳动者的年收具有上限，因此如果价格进一步上涨，中产阶级将难以购买新建公寓。

那么，今后流入首都圈的人们将如何确保自己有家可住？一部分人会放弃购买公寓，而是以终身租房的前提来入住，并以此来设计人生。但对于并非如此的人们来说，很有可能会涌向比起新建房更为廉价的二手房。

如果说现在的公寓价格几乎达到了上限，那么在首都圈等都市地区的中古物件的价格，按理来说存在上升到现在新建公寓的价格的余地。而且在首都圈内，接近市中心的方便的地方几乎都被开发殆尽，今后可能连土地都难以确保。

只要不能以合适的价格提供新建公寓，今后的公寓市场，可能会逐渐成为离市中心遥远的区域的新建物件及市中心的中古物件的两极化。关于市中心，新建与中古显著分离的日本独特的市场环境将会崩溃。

无论是行政还是消费者，价值观的变化都是必要的

一系列变动，是来源于人口动态变化的宏观变化，想要人为地阻止这样的变动几乎是不可能的。作为日本整体而言，可以预计人口将会减少，公寓及廉租房的空室率也会随之大幅上升。在这样的环境下，仅在一部分都市圈的郊外地区增加新建公寓的现象是不值得期待的。

即使是现在以急速持续人口增加的东京，在将来也会出现向人口减少转变的时机。到那时，如果在郊外有过多的住宅地分布，可能会成为现在被视为问题的住宅地鬼城化的再来。

日本的住房政策，有很强的景气对策的侧面，焦点也总是被聚在新建物件的供给上。但是，在人口减少及向都市部集约化不断进行的时代下，行政方也需要进行根本上的意识转变。以首都圈为中心的都市部来说，有必要促进二手房的再利用，并将政策转变为提供高质量租借房屋的方向。

对于消费者而言，无论如何也该将新建的概念抛弃，将价值观改变为以租房的形式继续生活、或积极地考虑购买二手房将变得更重要。